Bailleur : quel est son rôle et quelles sont ses obligations ?
Qu'est-ce qu'un bailleur et en quoi diffère-t-il d'un propriétaire ?
Le bailleur est la personne physique ou morale qui met un bien immobilier à disposition d’un locataire en échange d’un loyer. Il peut s’agir du propriétaire lui-même ou de son représentant légal, comme une agence immobilière chargée de la gestion locative.
La confusion entre bailleur et propriétaire est fréquente, mais il existe une nuance :
- Le propriétaire détient le bien ;
- Le bailleur est celui qui loue le bien.
Ainsi, un propriétaire devient bailleur uniquement lorsqu’il signe un contrat de bail avec un locataire. Inversement, une agence peut être bailleur au nom d’un propriétaire dans le cadre d’un mandat de gestion.
Quels sont les différents types de locations proposés par un bailleur ?
Plusieurs types de baux existent selon la nature de la location et l’usage du bien :
- Le bail d’habitation vide, valable 3 ans (bailleur particulier) ou 6 ans (bailleur professionnel) ;
- Le bail d’habitation meublé, d’une durée d’un an renouvelable, ou de neuf mois pour les étudiants ;
- Le bail code civil, destiné soit à un usage d’habitation de résidence secondaire pour les particuliers soit à des sociétés ;
- Le bail commercial, destiné aux activités commerciales, industrielles ou artisanales ;
- Le bail professionnel, généralement utilisé par les professions libérales ;
- Le bail dérogatoire, dit « courte durée », limité à 3 ans pour l’exploitation d’un fonds de commerce.
Chaque bail implique des règles spécifiques : durée, fiscalité, congé, équipements obligatoires et modalités de résiliation.
Comment un bailleur doit-il rédiger un contrat de location ?
Le contrat de location est encadré par la loi ALUR et doit comporter 11 sections, dont 4 obligatoires.
Le bail doit notamment mentionner :
- L’identité du bailleur et du locataire ;
- La description détaillée du logement ;
- La durée du bail et sa date de prise d’effet ;
- Le montant du loyer, des charges et les modalités de paiement.
Les annexes obligatoires incluent l’état des lieux, les diagnostics techniques, la notice d’information, et un extrait du règlement de copropriété.
Bon à savoir : Des sections facultatives peuvent compléter le bail pour mieux protéger le bailleur : travaux, honoraires, clauses spécifiques…
Quelles sont les obligations légales d'un bailleur ?
Selon la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit respecter plusieurs obligations :
Fournir un logement décent
Le logement doit :
- Être sécurisé et sain ;
- Offrir une surface minimale de 9 m² ou un volume habitable de 20 m³ ;
- Être exempt de nuisibles et parasites ;
- Disposer d’une performance énergétique inférieure à 450 kWh/m²/an ;
- Comporter les équipements essentiels (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées…).
Réaliser les travaux nécessaires
Le bailleur assure les réparations importantes et l’entretien structurel du logement. Le locataire ne prend en charge que l’entretien courant.
Respecter la tranquillité du locataire
Le bailleur ne peut entrer dans le logement sans autorisation, et doit intervenir en cas de troubles du voisinage causés par le locataire.
