Notre agence immobilière à Paris 16, CENTURY 21 Auteuil Immobilier a exploré en détail pour vous la définition de la surface habitable en immobilier, son importance, et comment elle est calculée lors d’une estimation immobilière.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable d’un appartement ou d’une maison fait référence à la superficie intérieure utilisable pour des activités quotidiennes. Il s’agit de l’espace dans lequel les habitants vivent, se déplacent et effectuent leurs activités, à l’exclusion des espaces non habitables tels que les murs, les cloisons, les cages d’escalier, les sous-sols non aménagés, les combles ou greniers inutilisables, etc., il s’agit donc de la surface réellement habitable.
La notion de surface est cruciale dans l’immobilier, car elle influence l’estimation de la valeur d’un bien qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Elle est également utilisée dans la fixation des loyers et des prix de vente, ainsi que dans le calcul des impôts fonciers.
Les autorités locales utilisent souvent la surface habitable pour calculer les impôts fonciers, ce qui signifie que des propriétés de tailles similaires peuvent avoir des obligations fiscales différentes en fonction de leur superficie habitable.
Par ailleurs, en ce qui concerne la fixation des loyers les propriétaires bailleurs utilisent la surface habitable pour déterminer le montant du loyer qu’ils peuvent demander. Une plus grande surface habitable signifie généralement un loyer plus élevé, en tenant compte également des charges et de l’encadrement des loyers.
Il faut savoir que de nombreuses réglementations locales définissent des normes minimales de surface habitable pour garantir la sécurité et le confort des habitants. La conformité à ces normes est essentielle pour pouvoir vendre ou louer une propriété.
La taille de la surface habitable et la hauteur sous plafond ont un impact direct sur le confort et la qualité de vie des occupants. Une surface habitable insuffisante peut entraîner une sensation de manque d’espace et peut être considérée comme un logement indécent.
En matière de droit immobilier, la surface habitable d’un logement est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation comme suit :
« …La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres. »
Comment calculer la surface habitable d’un logement ?
Le calcul de la surface habitable se mesure en mètres carrés en multipliant la largeur par la longueur de chaque pièce intérieure de la maison ou de l’appartement, puis en additionnant la surface de chaque pièce mesurée pour obtenir le résultat de la surface totale. Ne sont pas pris en compte, bien entendu dans cette mesure les espaces non habitables tels que les murs extérieurs, les cages d’escalier, les combles inutilisables, les sous-sols non aménagés, les balcons, les vérandas.
Quelles sont les pièces prises en compte dans le calcul ?
Toutes les pièces fermées sont prises en compte dans le calcul de la surface habitable telles que les salons, cuisines, chambres, salles de bains, couloirs sans oublier les placards.
Qu’est-ce qui n’est pas pris en compte dans la surface habitable ?
En revanche, ne sont pas pris en compte les espaces dont la hauteur sous plafonds est inférieure à 1,80 mètres ainsi que les balcons et terrasses, les murs extérieurs, les cages d’escalier, les combles, les sous-sols non aménagés (dont les caves), les embrasures de portes et de fenêtres, les remises (dont les garages) les vérandas.
Quels sont les aspects spécifiques du calcul de la surface habitable ?
Le calcul de la surface habitable est régi par des lois, la Loi Carrez et la Loi Boutin, qui diffère selon que vous souhaitez mettre en vente ou louer votre maison ou votre appartement. Quoiqu’il en soit vous devez faire appel à un diagnostiqueur professionnel qui possède l’expertise et les appareils de mesure nécessaires et qui sera à même d’obtenir la mesure précise et fiable de votre propriété en respectant la loi.
Ces lois visent à protéger les droits des locataires et des acheteurs en garantissant qu’ils paient un loyer ou un prix d’achat équitable en fonction de la véritable superficie habitable.
Dans le métrage Loi Carrez, pour mettre en vente un lot de copropriété qu’il s’agisse d’un logement, de plus de 9 m², seules les surfaces fermées de plus d’1,80 m sous plafond sont à prendre en compte, à partir de la surface au sol.
La Loi Boutin, votée en 2009, oblige le bailleur à informer son locataire de la surface habitable qu’il met à sa disposition lors de la location, afin de le protéger, car le métrage obéit à des critères légaux de décence du logement qui prévoient que le logement doit comporter au moins une pièce principale, que la surface minimum soit de 9m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.
Surface habitable et hauteur sous plafond
Lors du calcul de la surface d’un bien immobilier, l’un des critères déterminants est La hauteur sous plafond. Pour pouvoir mettre en vente ou en location votre maison ou votre appartement la hauteur sous plafond doit respecter des normes et doit correspondre à une taille minimum de 1,80 mètres pour que le logement soit considéré comme décent.
Pour les biens dans l’ancien, la hauteur sous plafond peut être variable et se définie en mesurant la distance entre le plancher et le plafond fini, c’est-à-dire en ne prenant pas en compte les faux plafonds. Tandis que dans les logements neufs la hauteur sous plafond correspond à un standard de 2,50 mètres.
Surface habitable et garage : est-il inclus ?
Dans la mesure où le garage d’un logement est destiné exclusivement au stationnement d’un véhicule, le garage n’est pas considéré comme une surface habitable. Il en est de même pour la cave ou les combles non aménagés. Le garage peut être exceptionnellement considéré dans la surface uniquement lorsqu’il a été aménagé en pièce habitable disposant de fenêtres, d’une hauteur sous plafond d’un minimum de 1,80 mètres et qu’il a été isolé.
Surface habitable et placards : quelles sont les règles ?
Selon la Loi Carrez, la prise en compte des placards dans le calcul de la surface habitable dépend de leurs superficies, selon s’ils sont intégrés dans un mur et s’ils ne modifient pas la superficie globale du logement. Si le plancher du placard est au même niveau que celui de la pièce, seule la partie intérieure est à comptabiliser.
Surface habitable et couloir : comment est-il pris en compte ?
Le couloir est inclus dans la mesure de la surface habitable d’un logement comme la cuisine ou encore la salle de bain, dans la mesure où une surface est un volume habitable, le couloir en fait partie.
Surface habitable et buanderie : comment est-elle prise en compte ?
Pour savoir si la buanderie de votre appartement ou de votre maison est prise en compte dans la surface habitable, celle-ci doit être considérée comme une pièce définie par un sol, un plafond et des murs.
Surface habitable et escaliers : comment sont-ils calculés ?
Un escalier peut être compris dans la surface habitable seulement si sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Il faut savoir également que la partie située sous un escalier non encastré peut également être comptabilisé dans le calcul de la surface habitable. En revanche sont exclus les marches et la cage d’escalier.
Quelle est la surface habitable minimale ?
Selon la loi Gouvernemental du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires, pour qu’un logement soit considéré comme décent et qu’il puisse être mis en location, celui-ci doit comporter au moins 1 pièce principale et respecter une surface minimum habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ; ce qui représente un volume habitable d’au moins 20 m3.
