Comment bénéficier d’exonération de plus-value sur la vente immobilière ?
L’imposition portant sur les ventes de biens immobiliers peut s’avérer particulièrement élevée. Heureusement, au calcul de la plus-value sur vente immobilière s’ajoutent un certain nombre d’exonérations fiscales. Elles ont été créées par le législateur afin de ne pas décourager les comportements d’achat et de revente dans l’immobilier.
L’exonération de plus-value sur la vente de la résidence principale
La plus connue et la plus importante des exonérations fiscales concerne la vente d’une résidence principale, qui est pour l’instant fiscalement exonérée de plus-value. À ce jour, vous ne pouvez pas être taxé sur la plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale (ainsi que sur ses dépendances, si elles sont cédées en même temps), quel que soit son montant ou la durée de détention du bien. Cette exonération concerne donc la majorité des opérations de vente immobilière.
Qu’en est-il en cas de déménagement ? Par définition, si vous déménagez avant l’acte de vente, le bien immobilier ne constitue plus votre résidence principale. Vous risquez ainsi de perdre votre droit à l’exonération fiscale. Rassurez-vous : l’administration fiscale admet un délai raisonnable entre le déménagement et la cession effective du logement, dès lors que le bien était la résidence principale jusqu’à la mise en vente. Au-delà d’une année de tolérance, vous devriez préparer des arguments pour vous justifier : longs délais de négociation, caractéristiques spécifiques du logement, situation du marché immobilier, etc.
Les autres cas d’exonération fiscale de plus-value sur vente immobilière
D’autres cas de figure sont pris en compte pour être exonéré de plus-value immobilière imposable. Il y a l’exonération sur la première vente de logement secondaire réalisée, à condition de ne pas être propriétaire de votre résidence principale et de ne pas l’avoir été dans les 4 dernières années. Vous devez vous engager à réinvestir le prix de cession dans l’achat d’une résidence principale dans les deux prochaines années).
Notez aussi que si vous détenez votre bien immobilier (autre que votre résidence principale) pendant plus de 5 ans lors de la vente, vous bénéficiez d’un abattement réduisant la taxation sur la plus-value. Cette dernière peut même être totalement supprimée si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans. Il s’agit de l’exonération résultant de la durée de détention de votre bien ; votre impôt sera donc dégressif en fonction des années.
Tableau d’abattement par durée de détention :
Durée de détention
Taux d’abattement. cumulé (Impôt sur le revenu). Taux d’abattement cumulé (Prélèvement sociaux)
0 0 0,00%
1 0% 0,00%
2 0% 0,00%
3 0% 0,00%
4 0% 0,00%
5 0% 0,00%
6 6% 1,65%
7 12% 3,30%
8 18% 4,95%
9 24% 6,60%
10 30% 8,25%
11 36% 9,90%
12 42% 11,55%
13 48% 13,20%
14 54% 14,85%
15 60% 16,50%
16 66% 18,15%
17 72% 19,80%
18 78% 21,45%
19 84% 23,10%
20 90% 24,75%
21 96% 26,40%
22 100% 28,00%
23 100% 37,00%
24 100% 46,00%
25 100% 55,00%
26 100% 64,00%
27 100% 73,00%
28 100% 82,00%
29 100% 91,00%
30 100% 100,00%
La vente de l’ancien logement de résidence de personnes retraitées ou invalides rentre également dans le cadre de l’exonération fiscale sur la plus-value immobilière. Pour cela, il faut que le bien soit vendu dans les 2 ans après avoir quitté le logement et qu’il n’ait pas été occupé entre-temps. Cette exonération est également soumise à des conditions de revenus : le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 25 839 € pour la première part, majorée de 6 037 € pour la première demi-part, puis de 4 572 € pour les demi-parts supplémentaires (chiffres en 2020). Il faut aussi ne pas avoir été soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (anciennement ISF dans ce cas) l’avant-dernière année qui précède la vente.
D’ailleurs, les personnes retraitées ou invalides peuvent aussi bénéficier d’une exonération sur la plus-value lorsqu’elles vendent un bien immobilier hors résidence principale. Les conditions de ressources sont alors plus strictes : le revenu fiscal de référence doit être inférieur à 10 988 € pour la première part, puis de 2 934 € pour les demi-parts supplémentaires (chiffres en 2020). Là aussi, il ne faut pas avoir été soumis à l’IFI l’avant-dernière année qui précède la vente.
Il y a également d’autres situations d’exonération de plus-value sur vente immobilière, comme celle résultant d’une expropriation, ou encore celle portant sur les prix de vente inférieurs à 15 000 € (dans le cas des caves et parkings par exemple). La loi évoluant régulièrement sur le sujet, il convient de bien vous renseigner au préalable pour savoir si vous pouvez bénéficier ou non d’exonération fiscale et dans quelles conditions.
Qu’en est-il en cas de départ à l’étranger et de vente de la résidence principale ?
Si vous partez vivre à l’étranger (en transférant votre domicile fiscal hors de France) et mettez en vente votre ancienne résidence principale en France, vous pouvez tout de même profiter de l’exonération de la plus-value immobilière.
Il y a toutefois trois conditions à respecter :
- Le bien immobilier doit être vendu au plus tard le 31 décembre de l’année d’après celle où vous avez transféré votre domicile fiscal à l’étranger ;
- Le bien doit rester inoccupé (ni loué ni prêté) entre-temps ;
- Votre nouveau domicile fiscal ne doit pas être situé dans un paradis fiscal.
Si vous ne remplissez pas ces trois conditions, il reste possible de bénéficier d’une exonération partielle d’imposition sur la plus-value immobilière si vous êtes ressortissant d’un État membre de l’Espace économique européen et que vous avez été fiscalement domicilié en France pendant au minimum deux années consécutives avant la vente du bien.
Par ailleurs, si vous décidez de mettre votre ancienne résidence principale en location, vous bénéficiez d’une exonération partielle pouvant aller jusqu’à 150 000 € de plus-value en cas de cession ultérieure (jusqu’à 10 ans après votre départ à l’étranger).
Comment réaliser une plus-value sur vente immobilière à Paris 16 ?
Vous souhaitez acheter un bien immobilier à Paris 16 pour le revendre dans quelques années en réalisant une plus-value ? Vous voulez vous assurer de bénéficier d’exonérations fiscales sur ce type d’opération ?
Toutes les informations précédentes s’appliquent à votre situation.
Bien entendu, il peut être judicieux de vous faire épauler par un expert de l’immobilier pour avoir des conseils sur-mesure. Cela est d’autant plus vrai dans le 16ème arrondissement de Paris, où le marché immobilier a ses propres spécificités. Un partenaire de confiance, qui connaît bien ce marché ainsi que les conditions d’exonération de plus-value immobilière, est donc tout indiqué.
C’est exactement ce que vous propose CENTURY 21 New Auteuil Immobilier, notre agence immobilière à Paris 16. Nos conseillers immobiliers vous assurent de réaliser des opérations immobilières rentables en maximisant votre plus-value immobilière (tout en minimisant votre taux d’imposition). Contactez-nous ou passez nous voir à l’agence. Nous discuterons ensemble de votre projet immobilier !
