D'avantage de souplesse contractuelle en location meublée
Avec la loi ALUR de 2014, la gestion des contrats entre un bien loué vide et un bien loué meublé est devenue très similaire. Quelques différences subsistent toutefois :
- Dépôt de garantie : en location meublée, vous avez la possibilité de demander un dépôt de garantie (ou caution) de deux mois de loyer, contre un mois pour un bien loué vide.
- Durée du bail de location : en location meublée, le bail est d’un an minimum tacitement reconductible (sauf dans le cas d’un étudiant où il est de 9 mois), contre 3 ans pour un bien loué vide.
- Préavis du bailleur : en location meublée, le préavis donné par le bailleur est de 3 mois minimum, contre 6 mois pour un bien loué vide.
- Préavis du locataire : en location meublée, le préavis donné par le locataire est de 1 mois minimum, contre 3 mois pour un bien loué vide (sauf dans les villes en zones tendues, où le préavis peut être réduit à 1 mois depuis la loi Azur).
En résumé, la location meublée offre davantage de souplesse contractuelle. Cela permet d’avoir une durée de bail minimum moins élevée qu’en location vide. Vous avez ainsi la possibilité de récupérer votre logement bien plus rapidement (un an contre 3 ans en logement vide) si vous en avez besoin et que vous avez un motif légitime : vente du logement reprise pour habiter ou loger un proche.
La durée minimum des préavis va également dans ce sens.
Différentes possibilités en matière d’imposition
Selon le type de location vide ou meublé le régime fiscal est différent.
En location vide les loyers constituent des revenus fonciers (déclaration 2044 ou option micro foncier sur votre avis d’imposition).
La location meublée dépend du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’abattement forfaitaire est donc plus intéressant en location meublée (50 %) qu’en location vide (30 %). L’imposition forfaitaire peut sembler plus attractive en meublé. Mais ce n’est pas le seul élément à prendre en compte.
Contrairement à ceux de la location vide, les revenus issus de la location de logements meublés sont soumis à la CET : la Contribution Économique Territoriale. En tant qu’impôt local, son montant varie d’une zone géographique à l’autre. Il faut donc vous renseigner auprès de votre centre d’impôts pour avoir une meilleure idée de son montant.
Autre élément à prendre en compte : si vos frais des travaux réalisés dans votre logement dépassent le montant de votre abattement forfaitaire, il est plutôt conseillé de déclarer au réel. Avec le régime réel, vous pouvez déduire vos charges (frais de travaux, intérêts d’emprunt, etc.) de vos recettes locatives, tout en pratiquant des amortissements déductibles de vos loyers. Pour faire simple, vous avez alors la possibilité de déduire vos dépenses de vos recettes afin de réduire votre base imposable.
N’hésitez pas à vous faire conseiller par des professionnels afin de profiter de la meilleure option en matière d’imposition sur votre rentabilité locative.
Focus : Qui doit payer la taxe d’habitation en location meublée et en location vide ?
Comme le stipule la loi à ce jour, la taxe d’habitation est supportée chaque année par l’occupant du logement au 1er janvier. Cette taxe est payée par le locataire dans le cadre d’une location meublée, mais aussi pour une location vide.
Notez que, dans les deux types de location, le logement doit être réservé à l’usage personnel du locataire (même pendant ses absences). En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas réclamer le paiement de la taxe d’habitation à votre ancien locataire s’il y résidait avant le 1er janvier (et qu’il a déménagé depuis). De ce fait, vous devez informer votre centre des impôts des mouvements d’entrées et de sorties de vos locataires.
Est-il plus avantageux de louer meublé ou vide ?
Louer meublé est la formule de location qui semble spontanément la plus rentable. Par rapport à la location vide, les loyers sont légèrement plus élevés, la flexibilité contractuelle plus importante et la fiscalité souvent plus facile à optimiser.
Cela dit, il y a d’autres critères à prendre en compte pour choisir la formule la plus rentable. Louer meublé est synonyme de turnover plus important des locataires, de frais d’entretien plus élevés (en cas de meubles cassés ou abîmés) et de risque accru de vacance locative (et donc d’absence de loyers encaissés).
Louer vide vous assure une meilleure sécurité concernant les loyers et les changements fréquents de locataires. Cela réduit vos frais de gestion et d’entretien du logement. Autant de coûts de gestion (en temps et en argent) qui pèsent dans la balance.
À vous de déterminer quel est la formule de location vous offrant la meilleure rentabilité, en prenant en compte le rapport risque/rendement. Ainsi, il est conseillé de choisir de louer meublé lorsque les circonstances sont favorables. Notamment si vous vous trouvez dans une zone géographique dynamique où les probabilités de louer votre bien sont élevés (avec une demande locative forte émanant d’étudiants ou de cadres en mobilité par exemple).
En bref :
- Louer meublé permet d’encaisser des loyers légèrement plus élevés.
- Louer vide implique des frais de gestion moins élevés et récurrents.
- Louer meublé implique souvent une fiscalité plus avantageuse.
- Louer vide permet un turnover de locataires moins important.
Finalement, quelle formule choisir entre louer vide ou meublé ? La réponse vous appartient.
Elle dépend de votre profil de propriétaire/bailleur, de vos préférences en matière de gestion locative, ainsi que des spécificités de la zone géographique où se situe votre bien immobilier (et de la demande locative afférente).
Dans les deux cas, il faut aussi avoir le temps de vous occuper vous-même de la gestion des baux locatifs et des entrées/sorties de locataires. C’est là que nous pouvons vous aider ! Nous sommes CENTURY 21 Auteuil Immobilier, une agence spécialisée dans la gestion locative de biens dans le 16ème arrondissement de Paris.
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