Notre agence immobilière à Paris 16 vous présente un guide complet pour calculer correctement un loyer, encadré par la loi, à Paris en 2026.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers et quel est son objectif à Paris ?
Initié par la loi Alur, qui s’articule avec le décret annuel de limitation de la hausse des loyers à l’indice de référence des loyers (IRL) dans les zones tendues, l’encadrement des loyers à Paris est un dispositif expérimental issu de la loi ELAN qui a été mis en place par la Ville de Paris au 1er juillet 2019, jusqu’en 2026, pour limiter les hausses excessives dans les zones où la demande locative est très forte.
L’objectif de l’encadrement des loyers à Paris est simple :
- Protéger les locataires contre des loyers abusifs dans les zones tendues.
- Stabiliser le marché locatif et réguler la hausse des loyers dans les zones où la demande est plus importante que l’offre, comme à Paris intra-muros.
Chaque année, trois loyers de référence, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable à ne pas dépasser lors de la signature du bail, sont fixés par arrêté préfectoral et fondés sur la base des données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) :
- Un loyer de référence,
- Un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %),
- Un loyer de référence minoré (diminué de 30 %).
Quelle est la différence entre loyer de référence, loyer de référence majoré et loyer minoré ?
Le calcul de l’encadrement des loyers à Paris repose sur trois notions :
- Le Loyer de référence, qui est en fait le loyer médian, calculé en fonction du type de logement, meublé ou non meublé, du nombre de pièces, de la date de construction de l’immeuble et de la zone géographique, notamment à Paris suivant le découpage des quartiers ;
- Le Loyer de référence majoré, qui correspond au plafond autorisé que le propriétaire bailleur ne peut pas dépasser (hors complément de loyer justifié) : Loyer de référence + 20 % ;
- Le Loyer de référence minoré, qui est une référence plancher et correspond au Loyer de référence diminué 30%.
En quoi l’encadrement des loyers diffère-t-il de l'IRL (indexation annuelle) ?
L’encadrement des loyers et l’indice de référence des loyers (IRL) qui ont des objectifs distincts.
- L’Encadrement des loyers permet de fixer un plafond pour le loyer à la signature du bail ou lors d’un changement de locataire.
- L’IRL, publié par l’INSEE, permet au propriétaire bailleur de procéder à l’indexation annuelle des loyers.
Quels sont les biens immobiliers concernés par l’encadrement des loyers à Paris en 2026 ?
A Paris intra-muros, l’encadrement des loyers s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019 pour :
- les locations vides ou meublés en résidences principales ;
- les renouvellements des baux relevant de la loi du 6 juillet 1989 dans le parc locatif privé.
A savoir : ne sont pas concernés par ce dispositif les logements sociaux, les locations touristiques à courte durée et les logements soumis à la loi de 1948, les baux code civile.
Un changement de locataire modifie-t-il les règles applicables ?
Oui, mais dans un cadre précis lors d’un nouveau bail :
- Si Le loyer respecte le plafond du loyer de référence majoré en vigueur en 2026 ;
- Si le précédent loyer était inférieur au plafond, sans une augmentation au-delà du plafond autorisé.
Seuls des travaux importants ou une réévaluation encadrée permettent une hausse importante du loyer entre deux locations.
Comment savoir si votre bien est soumis à l’encadrement des loyers à Paris ?
Vous êtes bailleur et votre bien est situé à Paris, il sera obligatoirement soumis à l’encadrement des loyers. Il faut savoir que Paris est découpé en quatorze secteurs géographiques, regroupant 80 quartiers, avec des niveaux de loyers de référence.
Comment vérifier la zone/secteur et la catégorie du logement ?
Pour connaître le montant plafonné du loyer à appliquer pour votre logement à Paris, vous pouvez consulter la carte interactive officielle publiée par la préfecture via la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du logement (D.R.I.H.L), en indiquant l’adresse de votre bien ou ses caractéristiques :
- Nombre de pièces principales ;
- L’époque de construction Nombre de pièces ;
- Le type de location vide ou meublée.
