Loi Carrez : qu’est-ce que c’est et comment mesurer la surface privative ?
Notre agence immobilière à Paris 16e, nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et Auteuil Seine vous éclairent sur la loi Carrez, un élément incontournable dès qu’il est question d’acheter ou de vendre un bien en copropriété.
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, a instauré une définition précise de la « surface privative » des lots de copropriété. Son objectif est de protéger l’acheteur contre les surfaces exagérées ou imprécises mentionnées dans les actes de vente.
Concrètement, la superficie Carrez doit être indiquée dans tous les documents de vente (promesse de vente, compromis, acte authentique) et correspond à la surface de plancher des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines, cages d’escaliers et embrasures de portes et fenêtres.
Quels biens immobiliers sont concernés par la loi Carrez ?
La loi Carrez s’applique uniquement aux biens en copropriété d’au moins 8 m² :
- Appartements en copropriété verticale (immeubles) ;
- Maisons situées dans un lotissement ou une copropriété horizontale ;
- Locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte.
En revanche, ne sont pas concernés : les maisons individuelles hors copropriété, les lots inférieurs à 8 m², les caves, parkings, garages, granges ou terrains à bâtir. Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) relèvent d’un autre dispositif.
Comment calculer une surface loi Carrez ?
Le calcul Carrez consiste à mesurer la surface de plancher des pièces privatives fermées et couvertes, dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m. On retranche :
- Murs et cloisons ;
- Marches, cages d’escaliers, gaines ;
- Embrasures de portes et de fenêtres.
On exclut également :
- Les surfaces inférieures à 1,80 m de hauteur ;
- Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ;
- Caves, garages, parkings, jardins, terrasses ouvertes et balcons.
En pratique, chaque pièce est mesurée au sol, puis les déductions sont appliquées afin d’obtenir la surface privative à mentionner dans l’acte de vente.
Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface Carrez ?
La surface habitable (loi Boutin) et la surface loi Carrez se ressemblent, mais ne recouvrent pas exactement les mêmes éléments. La surface Carrez inclut, dès lors qu’ils font au moins 1,80 m de hauteur :
- Les combles aménagés et non aménagés ;
- Les sous-sols (hors caves, garages, parkings) ;
- Les greniers, remises, réserves ;
- Les vérandas et loggias privatives.
La surface habitable, utilisée principalement pour la location, exclut ces surfaces annexes. Elle est donc en général inférieure à la surface Carrez. En vente, on parle de Carrez ; en location, on applique la loi Boutin.
Quand réaliser un diagnostic loi Carrez et qui peut le faire ?
Le métrage Carrez doit être réalisé avant la mise en vente du bien, afin que la superficie puisse figurer dès le compromis de vente et, idéalement, dans l’annonce immobilière. Le vendeur peut, en théorie, mesurer lui-même. Mais la méthode est technique, surtout en présence de pièces mansardées ou de plans complexes.
Dans la pratique, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier ou à un géomètre-expert. Ce professionnel réalise les mesures selon la réglementation, vérifie les documents de copropriété et délivre une attestation de superficie loi Carrez engageant sa responsabilité civile.
Combien coûte un diagnostic loi Carrez et quelle est sa durée de validité ?
Le coût d’un diagnostic loi Carrez varie selon la surface et le type de bien : à titre indicatif, comptez généralement entre 80 et 150 € pour un appartement, et entre 160 et 200 € pour une maison en copropriété. Des forfaits regroupant plusieurs diagnostics (amiante, DPE, électricité, etc.) permettent souvent de réduire la facture globale.
Bon à savoir : l’attestation Carrez n’a pas de date de péremption. Elle reste valable tant que la surface privative n’est pas modifiée. En cas de travaux impactant la superficie (abattage ou création de cloisons, pose d’un escalier, agrandissement, fermeture de loggia…), un nouveau mesurage est nécessaire.
