Nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et Auteuil Seine vous éclairent sur cet outil juridique et fiscal très utilisé en matière de transmission de patrimoine et d’investissement immobilier.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le droit de propriété se compose de trois éléments :
- L’usus : le droit d’utiliser le bien ;
- Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus (loyers, rente…) ;
- L’abusus : le droit d’en disposer (vendre, donner, transmettre).
Quand ces trois attributs n’appartiennent plus à la même personne, on parle de démembrement de propriété. La pleine propriété est alors divisée entre :
- Un usufruitier, qui conserve l’usage du bien et les revenus ;
- Un nu-propriétaire, qui détient le support du bien et en deviendra pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
Le démembrement peut être temporaire (pour une durée prévue au contrat) ou viager (jusqu’au décès de l’usufruitier). À la fin, on parle de remembrement : le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans droits supplémentaires à payer.
Qu’est-ce que l’usufruit dans un démembrement ?
L’usufruit est le droit :
- D’occuper le bien ou d’y loger un proche ;
- De le louer et d’en percevoir les loyers ;
- De participer aux décisions courantes, notamment en copropriété.
En contrepartie, l’usufruitier doit :
- Entretenir le bien et réaliser les réparations courantes ;
- Payer les impôts liés à l’usage notamment la taxe d’Habitation, mais la taxe foncière est généralement à la charge du nu-propriétaire ;
- Déclarer les revenus locatifs à l’administration fiscale.
L’usufruit est par nature temporaire : il prend fin soit au terme prévu (démembrement temporaire), soit au décès de l’usufruitier (démembrement viager).
Qu’est-ce que la nue-propriété dans un démembrement ?
La nue-propriété est le droit de disposer du bien : le nu-propriétaire peut, en théorie, vendre ou donner sa nue-propriété, mais toujours sans porter atteinte aux droits de l’usufruitier.
Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire :
- Ne peut ni occuper le bien, ni percevoir de loyers ;
- Supporte en principe les grosses réparations (toiture, murs porteurs, gros œuvre…).
En contrepartie, il sait qu’il deviendra plein propriétaire à l’issue du démembrement, sans frais de succession supplémentaires si l’usufruit s’éteint par décès. C’est ce qui en fait un outil très intéressant pour les héritiers.
Pourquoi réaliser un démembrement de propriété ?
Plusieurs objectifs peuvent motiver un démembrement :
- Préparer sa succession : donner la nue-propriété à ses enfants tout en gardant l’usufruit permet de transmettre progressivement son patrimoine, tout en continuant à y vivre ou à percevoir les loyers ;
- Réduire la fiscalité : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, généralement inférieure à la pleine propriété. De plus, en matière d’IFI, c’est souvent l’usufruitier qui est imposé sur la valeur du bien ;
- Investir à moindre coût : acheter la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI permet de bénéficier d’un prix décoté (souvent 30 à 40 % de moins que la pleine propriété et dépend de l’âge de l’usufruitier cf. le Barème de l’Article 669 du Code général des impôts), en vue de récupérer la pleine propriété plus tard ;
- Organiser la protection du conjoint : lors d’un décès, le conjoint peut recueillir l’usufruit sur le bien familial, et les enfants la nue-propriété.
