Définition et calcul de la surface habitable
Lorsque vous envisagez de vendre, d’acheter ou de louer un bien immobilier, l’une des informations essentielles que vous devez prendre en compte est la surface habitable. Cette mesure joue un rôle crucial dans la détermination de la valeur d’un bien immobilier, ainsi que dans votre décision d’achat ou de location. Il est important de comprendre comment calculer correctement la surface habitable en suivant les normes et de respecter les réglementations pour éviter les erreurs coûteuses. En tant qu’acheteur ou bailleur, veillez à obtenir des informations précises sur la surface habitable d’une propriété avant de prendre une décision, car cela peut avoir un impact significatif sur votre investissement immobilier.
Notre agence immobilière à Paris 16, CENTURY 21 Auteuil Immobilier a exploré en détail pour vous la définition de la surface habitable en immobilier, son importance, et comment elle est calculée lors d’une estimation immobilière.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable d’un appartement ou d’une maison fait référence à la superficie intérieure utilisable pour des activités quotidiennes. Il s’agit de l’espace dans lequel les habitants vivent, se déplacent et effectuent leurs activités, à l’exclusion des espaces non habitables tels que les murs, les cloisons, les cages d’escalier, les sous-sols non aménagés, les combles ou greniers inutilisables, etc., il s’agit donc de la surface réellement habitable.
La notion de surface est cruciale dans l’immobilier, car elle influence l’estimation de la valeur d’un bien qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Elle est également utilisée dans la fixation des loyers et des prix de vente, ainsi que dans le calcul des impôts fonciers.
Les autorités locales utilisent souvent la surface habitable pour calculer les impôts fonciers, ce qui signifie que des propriétés de tailles similaires peuvent avoir des obligations fiscales différentes en fonction de leur superficie habitable.
Par ailleurs, en ce qui concerne la fixation des loyers les propriétaires bailleurs utilisent la surface habitable pour déterminer le montant du loyer qu’ils peuvent demander. Une plus grande surface habitable signifie généralement un loyer plus élevé, en tenant compte également des charges et de l’encadrement des loyers.
Il faut savoir que de nombreuses réglementations locales définissent des normes minimales de surface habitable pour garantir la sécurité et le confort des habitants. La conformité à ces normes est essentielle pour pouvoir vendre ou louer une propriété.
La taille de la surface habitable et la hauteur sous plafond ont un impact direct sur le confort et la qualité de vie des occupants. Une surface habitable insuffisante peut entraîner une sensation de manque d’espace et peut être considérée comme un logement indécent.
En matière de droit immobilier, la surface habitable d’un logement est définie par l’article R. 111-2 du Code de la construction et de l’habitation comme suit :
« …La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètres. »
Comment calculer la surface habitable d’un logement ?
Le calcul de la surface habitable se mesure en mètres carrés en multipliant la largeur par la longueur de chaque pièce intérieure de la maison ou de l’appartement, puis en additionnant la surface de chaque pièce mesurée pour obtenir le résultat de la surface totale. Ne sont pas pris en compte, bien entendu dans cette mesure les espaces non habitables tels que les murs extérieurs, les cages d’escalier, les combles inutilisables, les sous-sols non aménagés, les balcons, les vérandas.
Quelles sont les pièces prises en compte dans le calcul ?
Toutes les pièces fermées sont prises en compte dans le calcul de la surface habitable telles que les salons, cuisines, chambres, salles de bains, couloirs sans oublier les placards.
Qu’est-ce qui n’est pas pris en compte dans la surface habitable ?
En revanche, ne sont pas pris en compte les espaces dont la hauteur sous plafonds est inférieure à 1,80 mètres ainsi que les balcons et terrasses, les murs extérieurs, les cages d’escalier, les combles, les sous-sols non aménagés (dont les caves), les embrasures de portes et de fenêtres, les remises (dont les garages) les vérandas.
Quels sont les aspects spécifiques du calcul de la surface habitable ?
Le calcul de la surface habitable est régi par des lois, la Loi Carrez et la Loi Boutin, qui diffère selon que vous souhaitez mettre en vente ou louer votre maison ou votre appartement. Quoiqu’il en soit vous devez faire appel à un diagnostiqueur professionnel qui possède l’expertise et les appareils de mesure nécessaires et qui sera à même d’obtenir la mesure précise et fiable de votre propriété en respectant la loi.
Ces lois visent à protéger les droits des locataires et des acheteurs en garantissant qu’ils paient un loyer ou un prix d’achat équitable en fonction de la véritable superficie habitable.
Dans le métrage Loi Carrez, pour mettre en vente un lot de copropriété qu’il s’agisse d’un logement, de plus de 9 m², seules les surfaces fermées de plus d’1,80 m sous plafond sont à prendre en compte, à partir de la surface au sol.
La Loi Boutin, votée en 2009, oblige le bailleur à informer son locataire de la surface habitable qu’il met à sa disposition lors de la location, afin de le protéger, car le métrage obéit à des critères légaux de décence du logement qui prévoient que le logement doit comporter au moins une pièce principale, que la surface minimum soit de 9m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres.
Surface habitable et hauteur sous plafond
Lors du calcul de la surface d’un bien immobilier, l’un des critères déterminants est La hauteur sous plafond. Pour pouvoir mettre en vente ou en location votre maison ou votre appartement la hauteur sous plafond doit respecter des normes et doit correspondre à une taille minimum de 1,80 mètres pour que le logement soit considéré comme décent.
Pour les biens dans l’ancien, la hauteur sous plafond peut être variable et se définie en mesurant la distance entre le plancher et le plafond fini, c’est-à-dire en ne prenant pas en compte les faux plafonds. Tandis que dans les logements neufs la hauteur sous plafond correspond à un standard de 2,50 mètres.
Surface habitable et garage : est-il inclus ?
Dans la mesure où le garage d’un logement est destiné exclusivement au stationnement d’un véhicule, le garage n’est pas considéré comme une surface habitable. Il en est de même pour la cave ou les combles non aménagés. Le garage peut être exceptionnellement considéré dans la surface uniquement lorsqu’il a été aménagé en pièce habitable disposant de fenêtres, d’une hauteur sous plafond d’un minimum de 1,80 mètres et qu’il a été isolé.
Surface habitable et placards : quelles sont les règles ?
Selon la Loi Carrez, la prise en compte des placards dans le calcul de la surface habitable dépend de leurs superficies, selon s’ils sont intégrés dans un mur et s’ils ne modifient pas la superficie globale du logement. Si le plancher du placard est au même niveau que celui de la pièce, seule la partie intérieure est à comptabiliser.
Surface habitable et couloir : comment est-il pris en compte ?
Le couloir est inclus dans la mesure de la surface habitable d’un logement comme la cuisine ou encore la salle de bain, dans la mesure où une surface est un volume habitable, le couloir en fait partie.
Surface habitable et buanderie : comment est-elle prise en compte ?
Pour savoir si la buanderie de votre appartement ou de votre maison est prise en compte dans la surface habitable, celle-ci doit être considérée comme une pièce définie par un sol, un plafond et des murs.
Surface habitable et escaliers : comment sont-ils calculés ?
Un escalier peut être compris dans la surface habitable seulement si sa hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m. Il faut savoir également que la partie située sous un escalier non encastré peut également être comptabilisé dans le calcul de la surface habitable. En revanche sont exclus les marches et la cage d’escalier.
Quelle est la surface habitable minimale ?
Selon la loi Gouvernemental du Ministère de la Transition Écologique et de la Cohésion des Territoires, pour qu’un logement soit considéré comme décent et qu’il puisse être mis en location, celui-ci doit comporter au moins 1 pièce principale et respecter une surface minimum habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres ; ce qui représente un volume habitable d’au moins 20 m3.
Quels sont les différents types de surfaces ?
Dans le bâtiment, il existe différents types de surfaces qui répondent chacune à des critères et des contextes précis :
Surface Hors Œuvre Brute (SHOB)
Selon le Code de l’Urbanisme, définie à l’article 122-2, la surface SHOB correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d’une construction, ainsi que des combles et sous-sols aux toitures-terrasses. Les extensions diverses telles que les balcons, les coursives ou les loggias sont prises en compte. En revanche, sont exclus les marches d’escalier ou les cabines d’ascenseur.
Surface Hors Œuvre Nette (SHON)
La SHOB équivaut à la SHOB, c’est-à-dire à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d’une construction, mais en déduisant les sous-sols non aménageables, les combles, les toitures-terrasses, les balcons, les loggias, ou autres parties de bâtiments pouvant servir de garage.
Surface Utile Brute Locative (SUBL)
Il faut savoir que la SUBL est en règle générale inscrite dans le bail et sert de référence pour le calcul du loyer. Elle correspond à la surface utile habitable qui ne tient pas compte de plusieurs éléments tels que les éléments structuraux (refends, murs intérieurs, poteaux, etc.), les combles, les parties communes, ou encore les locaux techniques.
Surface Utile Nette (SUN)
La surface Utile Nette (SUN) dans la typologie des surfaces de l’État concerne les espaces de travail (salles de réunions, annexes) et bureaux destinés à la location, qui doit respecter une surface obligatoire par poste de 12 m². Cela correspond à la mesure d’occupation des effectifs.
Surface Loi Carrez
La Surface Carrez correspond à la surface privative habitable. Lors de la vente d’un bien en copropriété, vous devrez fournir impérativement au notaire lors de la promesse de vente le diagnostic technique loi Carrez dont la mesure concerne uniquement les surfaces privatives pouvant être dédiées à l’habitation et au moins égale à 9 m². Cette mesure s’effectue à partir de la superficie des planchez de pièces fermées et exclus les murs, les cages d’escalier, les marches, les embrasures de portes et de fenêtres.
Surface de plancher des constructions (SPC)
Depuis le 1er janvier 2016, selon l’article R11-22 du code de l’Urbanisme « La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction de plusieurs surfaces tels que l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs, des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre, les surfaces aménagées en vue de stationnement de véhicules, des combles non aménageables pour l’habitation ou des activités professionnelles, des locaux techniques ou de stockage de déchets, des caves ou celliers.. ».
Erreur de calcul et conséquences juridiques
Lors d’un achat immobilier, la Loi Carrez vise à protéger les acquéreurs de lots de copropriété. Si la surface mentionnée est inférieure d’au moins 5 % à la surface réelle et justifiable, l’acquéreur dispose alors d’un an, à compter de la signature de l’acte définitif de vente, pour obtenir une diminution de prix proportionnelle à la surface manquante.
Concernant les locations, la marge d’erreur entre la surface réelle et la surface mentionnée dans le bail est de 1/20e. Au-delà, le montant de la baisse du loyer est proportionnel à la différence constatée. C’est pour cela que la surface réelle habitable doit être mesurée par un professionnel et mentionnée dans le bail comme l’exige la loi Boutin.
Quand le calcul de la surface habitable est-il obligatoire ?
Quel que soit le type de bien : appartements, locaux commerciaux ou professionnels, ou maisons en copropriété. le calcul de la surface habitable est obligatoire qu’il s’agisse de la vente, par un certificat de mesurage Loi Carrez, ou lors de la mise en location d’un bien, par un certificat de mesurage Loi Boutin.
Quelle est la durée de validité d’un diagnostic Loi Boutin ?
La durée de validité du diagnostic Loi Boutin dépend du renouvellement du bail habitation ou de la réalisation de travaux qui entrainent des modifications.
Comment nos agence CENTURY 21 Auteuil et Auteuil Seine peuvent-elles vous accompagner?
Nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine, toutes deux Spécialistes du 16ème arrondissement, peuvent vous accompagner dans la réalisation de vos projets immobiliers. Dans l’intérêt de leurs clients, notre équipe composée de huit conseillers experts qui se forme régulièrement, selon la Loi ALUR, aux dernières normes et législations en vigueur.
Cette formation est dispensée par l’Académie 21, au siège social de CENTURY 21 France et porte notamment sur des modules d’ordres juridique, économique, financier, commercial et déontologique. Cette expertise leur permet d’intervenir à toutes les étapes d’une transaction immobilière et d’apporter le meilleur service à leurs clients.
Notre équipe est à votre écoute pour répondre à toutes vos questions sur vos projets immobiliers de vente, achat ou gestion locative. Vous pouvez consulter le barème des honoraires de nos agences immobilières en cliquant sur ce lien.
N’hésitez pas à contacter nos deux agences immobilières CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine par téléphone au 01 42 15 16 21 ou 01 56 07 16 21 ou par mail : auteuil@century21.fr ou auteuilseine@century21.fr