Estimation d'un bien dans le cadre d'une succession
Lorsque survient le décès d’un proche, la gestion de la succession peut être une tâche complexe et émotionnellement chargée, dans une période peu propice à la réflexion concernant l’évaluation d’un patrimoine. L’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession est une étape cruciale pour tous les héritiers. Que vous soyez sur le point de recevoir un héritage ou que vous ayez la responsabilité d’évaluer un bien immobilier pour le compte d’une succession, il est essentiel d’obtenir une estimation de sa juste valeur vénale au jour du décès.
Nos agences immobilières à Paris 16ème arrondissement, CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine, vous guident à travers tout ce que vous devez savoir sur l’estimation immobilière dans le cadre d’une succession.
L’importance d’une estimation immobilière dans le cadre de l’ouverture d’une succession.
L’estimation du bien immobilier, que ce soit un appartement ou une maison, est une étape essentielle pour calculer les droits de succession et déterminer ainsi la valeur successorale, afin de répartir équitablement la part de chaque héritier. C’est pourquoi celle-ci doit être établie à un prix de vente réaliste si les héritiers décident de vendre le bien. Dans un dossier de succession, l’estimation d’un bien ou de biens immobiliers est une étape obligatoire dans la mesure où elle est à fournir à l’administration fiscale pour lui permettre d’évaluer le patrimoine immobilier du de cujus (ie de la personne décédée, celui de la succession duquel on parle).
Quels sont les acteurs impliqués dans une estimation immobilière ?
Lorsqu’il s’agit d’estimer un bien immobilier dans le cadre d’une succession, plusieurs acteurs interviennent, chacun jouant un rôle spécifique. Parmi eux, le notaire et l’agent immobilier occupent des positions cruciales dans le processus d’estimation. Peuvent intervenir également le généalogiste, le commissaire-priseur, l’huissier de justice, l’expert immobilier, le juge ou encore le Trésor Public.
Dans un premier temps, il est vivement recommandé de faire appel à un notaire ou à un avocat spécialisé en droit de la famille pour vous guider tout au long du processus. Ils peuvent vous aider à respecter toutes les obligations légales, à optimiser les implications fiscales et à assurer une distribution équitable des actifs. Le notaire, pour sa part, doit établir l’état du patrimoine du de cujus, expliquer les options successorales (acceptation pure et simple, acceptation à concurrence de l’actif net ou refus de la succession) aux héritiers et rédiger les actes de notoriété et de dévolution successorale.
Dans un second temps, en ce qui concernant l’estimation immobilière, il est conseillé de faire appel à un professionnel qualifié qui possède une connaissance approfondie du marché immobilier local, qui établira un avis de valeur correspondant à la valeur vénale du bien à l’instant t. Il est vivement recommandé de faire appel à une agence établie de quartier.
Le rôle du notaire ?
Le notaire est un acteur central lors de l’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession. Il est chargé de collecter les informations nécessaires, notamment les titres de propriété, les plans cadastraux, les informations sur l’état du bien et de coordonner le processus d’estimation.
Considéré par l’État comme un expert du droit et de l’immobilier, le notaire à la légitimé requise pour établir une « avis de valeur » qui ne nécessite pas forcément une visite physique du bien à estimer. Le notaire fait alors appel à la base BIEN actant des dernières ventes de biens similaires dans un périmètre géographique établi et précis.
L’estimation d’un bien immobilier par un notaire dans le cadre d’une succession n’est pas nécessairement un acte gratuit et son prix dépend notamment du type du bien et du temps passé à l’estimation. Le notaire peut également demander aux héritiers de se rendre en agence immobilière afin de faire établir deux ou trois avis de valeur par des professionnels de l’immobilier du secteur.
Le rôle de l’agent immobilier ?
Faire appel à un agent immobilier est courant pour estimer la valeur marchande (dite aussi valeur vénale, par opposition à la valeur locative) d’un bien. Grâce à son expertise du marché local, l’agent peut fournir une évaluation réaliste et fiable en prenant en compte divers facteurs tels que l’emplacement, l’état du bien, et les tendances du marché qui influent sur la valeur du bien.
Il est donc préférable de s’adresser à une agence pour l’estimation d’un bien dans le cadre d’une succession, sachant que celle-ci peut être payante. Passer par un agent immobilier vous permet de bénéficier d’une estimation objective et de vous protéger contre toute accusation de mauvaise foi éventuelle. Cela vous permet également de bénéficier de l’expertise d’un professionnel de proximité.
Quelles sont les étapes clés de l’estimation d’un bien immobilier pour une succession ?
Tout d’abord, pour régler les questions de succession d’un défunt, notamment l’estimation de ses biens immobiliers, il faut savoir que les héritiers disposent d’une période de 6 mois (+ le mois du décès en cours), durant lesquels ils devront confier le dossier de succession au notaire, qui lui permettra ainsi de dresser le bilan complet du patrimoine compris dans l’héritage, que celui-ci provienne de biens immobiliers, de biens mobiliers, d’assurances-vie, de comptes bancaires, de valeurs boursières, de deniers, etc… Le notaire est tenu de prendre en compte l’existence ou non d’un testament (olographe, authentique, mystique ou international) et de dresser la liste des héritiers directs ou indirects (dévolution successorale).
Qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un logement en location, le ou les héritiers devront déclarer à l’Administration fiscale la valeur vénale du bien immobilier estimée à sa juste valeur au jour du décès, pour le calcul des éventuels droits de succession. En conséquence, les héritiers prennent la responsabilité de l’estimation du bien immobilier, si celui-ci est amené à être vendu par la suite.
Pour faciliter le processus d’estimation d’un bien immobilier, il est important de rassembler tous les documents pertinents, tels que le titre de propriété, les relevés des impôts fonciers, les plans de construction, les diagnostics techniques et tout document attestant de la valeur précise du bien. Il existe différentes méthodes pour évaluer un bien immobilier telles que la méthode par capitalisation ou coût de remplacement, mais la méthode la plus utilisée est la méthode comparative de marché, qui est une méthode rigoureuse et reconnue. Quelle qu’elle soit, il est impératif que l’estimation soit réalisée par un professionnel de l’immobilier dans la mesure où elle sera transmise à l’Administration fiscale pour le calcul des droits de succession.
Quels sont les risques liés à une mauvaise estimation ?
Il pourrait être tentant, dans le cadre d’une succession, de sous-évaluer, notamment dans l’optique de payer moins de droit de succession ou surévaluer la valeur vénale du bien ou des biens transmis en héritage, mais cela n’est pas sans conséquence.
La sous-évaluation d’un bien peut entraîner des conséquences graves pour les héritiers et entraîner une réduction injuste de la part de l’héritage et des problèmes fiscaux liés à une évaluation trop basse. Dans ce dernier cas, lors de la revente du bien ou des biens par les héritiers à un prix supérieur à celui déclaré, le risque encouru est de devoir payer un impôt sur la plus-value immobilière réalisée ou même un redressement fiscal.
La surévaluation d’un bien immobilier peut entraîner des complications lors du partage des biens et de l’attribution des lots, des coûts juridiques inutiles et des impôts fonciers plus élevés.
Il est donc essentiel, voire capital, d’évaluer le prix de vente en fonction du marché à un prix intermédiaire ni trop bas ni trop élevé pour ne pas attirer l’attention de l’Administration fiscale et se conformer au marché immobilier local.
Quelles sont les conséquences d’une sous-évaluation ou d’une surévaluation des biens immobiliers ?
La sous-évaluation d’un bien immobilier peut sembler avantageuse à première vue, réduisant ainsi les droits de succession et les impôts qui en découlent. Sous évaluer la valeur vénale d’un bien lors d’un héritage peut entraîner des risques de litiges entre héritiers, des complications, mais encore un redressement fiscal par une remise en cause par l’Administration fiscale avec paiement de pénalités de retard pouvant aller jusqu’à 80% de l’impôt dû en cas de mauvaise foi du ou des héritiers. Il faut savoir que le risque de redressement fiscal lié aux droits de succession peut survenir dans le délai de trois ans suivant le dépôt de la déclaration de succession.
À l’inverse, une surévaluation peut entraîner une imposition excessive et des charges fiscales injustifiées. Les héritiers peuvent se retrouver à payer davantage d’impôts sur un bien qui ne vaut pas autant qu’estimé une fois vendu sur le marché immobilier. Cela peut également entraîner des difficultés financières et des retards dans la distribution des biens.
Comment prouver qu’un bien est sous-évalué ?
Pour prouver qu’un bien est sous-évalué, il est essentiel de recourir à une expertise immobilière indépendante ou en faisant appel à un autre agent immobilier. L’expert évalue le bien en tenant compte de divers facteurs tels que l’emplacement, la taille, l’état général, le nombre de pièces, l’étage, l’ensoleillement, la vue, la demande et les tendances du marché local. Cette évaluation objective peut servir de preuve solide en cas de contestation. Une autre méthode consiste à comparer la valeur du bien immobilier en question avec celle des biens immobiliers similaires ou comparables. Les transactions immobilières récentes peuvent être une source précieuse d’informations pour démontrer que l’estimation est en dehors des normes du marché et étayer
une contestation. Si vous suspectez une sous-évaluation, il est crucial de collecter des preuves solides et factuelles.
Si la contestation n’aboutit pas, des recours juridiques peuvent être envisagés, mettant en lumière des erreurs dans le processus d’estimation. Engager un avocat spécialisé en droit successoral ou en droit immobilier peut être nécessaire.
Il n’est pas possible, sans une intervention extérieure, de prouver que le bien est sous-évalué.
Il est donc nécessaire de s’entourer de professionnels de l’immobilier afin que les preuves de la sous-évaluation soient apportées. En cas de recours contentieux, c’est le tribunal qui statuera sur l’erreur d’estimation à la suite d’une contre-expertise.
L’estimation immobilière peut-elle être contestée ?
Il est possible d’être en désaccord avec l’estimation faite par le notaire. Vous devez d’abord tenter de résoudre ce désaccord à l’amiable. Pour cela, vous devez recueillir les preuves que l’estimation du notaire est sous-évaluée ou surévaluée, par exemple au moyen de contre-estimations d’agences immobilières. Si aucun accord n’est trouvé, il sera possible de saisir le Tribunal de Grande Instance. A noter que la représentation par un avocat sera alors obligatoire.
Il est possible de déposer, avant que le processus de vente soit enclenché, une déclaration rectificative mentionnant la valeur vénale réelle du bien immobilier en contrepartie du règlement des droits de succession complémentaires correspondants.
Pour contester une estimation, les professionnels juridiques peuvent guider les héritiers à travers les processus juridiques et administratifs, offrant ainsi une protection contre les conséquences néfastes d’une évaluation incorrecte.
Comment nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine peuvent-elles vous accompagner ?
L’estimation d’un bien immobilier dans le cadre d’une succession est une étape cruciale nécessitant la collaboration étroite entre le notaire et l’agent immobilier. Une estimation précise est essentielle pour éviter des litiges entre héritiers, des complications fiscales et des conséquences financières indésirables. Les parties impliquées doivent être conscientes des risques encourus et prendre des mesures pour garantir une estimation juste et équitable.
Nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine, toutes deux Spécialistes du 16ème arrondissement, et implantés depuis de nombreuses années, peuvent vous accompagner dans l’estimation de vos biens immobiliers dans le cadre d’une succession en vous fournissant un avis de valeur fiable correspondant à leur valeur vénale en adéquation avec les caractéristiques du bien estimé et les tendances du marché local et actuel.
Notre équipe composée de huit conseillers aguerris dans le domaine de l’immobilier, dans l’intérêt de leurs clients et, selon la Loi Alur, se forme régulièrement et se fait former aux dernières normes et législations. Cette formation, dispensée notamment par l’Académie 21, au siège social de CENTURY 21 FRANCE, porte notamment sur des modules d’ordres juridique, économique, financier, commercial et déontologique. Chaque agent immobilier a une obligation de loyauté, de probité et de moralité envers ses interlocuteurs pour respecter les règles du code de déontologie relative aux professions de l’immobilier selon le décret du 28 août 2015. Cette expertise leur permet d’intervenir à toutes les étapes d’une transaction immobilière et d’apporter à leurs clients
le meilleur service jamais offert par aucune organisation immobilière.
Notre équipe est à votre écoute pour répondre à toutes vos questions sur vos projets immobiliers de vente, achat, de location ou encore de gestion locative. Vous pouvez consulter le barème des honoraires de nos agences immobilières en cliquant sur ce lien.
N’hésitez pas à contacter nos deux agences immobilières CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine par téléphone au 01 42 15 16 21 ou 01 56 07 16 21 ou par mail : auteuil@century21.fr ou auteuilseine@century21.fr
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