Assemblée générale des copropriétaires : comment ça fonctionne ?
Réunion incontournable de la vie d’une copropriété, l’assemblée générale permet de voter toutes les décisions importantes liées à la gestion, au budget et aux travaux de la copropriété.
Notre agence immobilière à Paris 16ème, nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et Auteuil Seine vous éclairent sur le déroulement et les enjeux de l’assemblée générale des copropriétaires.
Qu'est-ce qu'une assemblée générale des copropriétaires ?
L’assemblée générale (AG) est l’organe décisionnaire de la copropriété. Elle réunit au moins une fois par an tous les copropriétaires, qu’ils soient occupants ou bailleurs. Les décisions y sont votées sous forme de résolutions : travaux, approbation des comptes, élection du syndic, modification du règlement de copropriété, choix des prestataires, etc.
Il existe deux types d’AG :
- L’AG ordinaire, obligatoire une fois par an ;
- L’AG extraordinaire, organisée si une décision urgente doit être prise (travaux imprévus, sinistre, mise en conformité…).
Qui organise et convoque l'assemblée générale des copropriétaires ?
En principe, c’est le syndic qui convoque l’assemblée générale. Il adresse une convocation à chaque copropriétaire au moins 21 jours avant la réunion, par courrier recommandé, remise en main propre ou par voie électronique (si le copropriétaire l’accepte).
Le conseil syndical, ou un groupe de copropriétaires représentant au moins un quart des voix, peut aussi demander la tenue d’une AG.
La convocation doit toujours préciser :
- La date et l’heure de la réunion ;
- Le lieu ;
- L’ordre du jour ;
- Les documents nécessaires (devis, comptes, projets de contrats…) ;
- Un formulaire de vote par correspondance.
Comment l'ordre du jour de l'assemblée générale est-il fixé ?
L’ordre du jour est établi par le syndic en collaboration avec le conseil syndical. Il recense toutes les décisions qui seront soumises au vote : travaux, budgets, contrats, questions juridiques, élection du syndic.
Tout copropriétaire peut demander l’ajout d’un point, à condition de le faire suffisamment tôt avant l’envoi de la convocation.
Bon à savoir : seuls les sujets inscrits à l’ordre du jour peuvent être votés. Les questions non prévues peuvent être discutées en fin de réunion, mais pas votées.
Comment se déroule une assemblée générale des copropriétaires ?
L’AG peut se tenir :
- En présentiel ;
- En visioconférence ;
- En audioconférence ;
- Via tout moyen de communication validé par une précédente AG.
À l’arrivée, chaque copropriétaire signe la feuille de présence. Celle-ci mentionne le nom du propriétaire, ses tantièmes et son mode de participation (présence, procuration, ou vote à distance). Elle doit être annexée au procès-verbal et validée par le président de séance.
En début de séance, les copropriétaires désignent :
- Un président de séance (obligatoirement un copropriétaire) ;
- Un secrétaire (généralement le syndic) ;
- Parfois un ou plusieurs scrutateurs.
Le syndic ne peut ni présider la séance, ni être mandaté pour représenter un copropriétaire. Ensuite, les résolutions sont abordées une par une, dans l’ordre fixé dans la convocation.
Comment se déroule le vote lors d'une assemblée générale des copropriétaires ?
Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix proportionnel à ses tantièmes, c’est-à-dire à sa quote-part des parties communes. Le vote peut se faire à main levée, par écrit ou grâce au formulaire de vote par correspondance. Les décisions sont ensuite adoptées selon différents niveaux de majorité :
- Majorité simple (article 24) : utilisée pour les décisions de gestion courante, comme l’entretien de l’immeuble, les travaux simples ou les questions d’assurance.
- Majorité absolue (article 25) : nécessaire pour les décisions plus importantes, notamment la désignation du syndic, certains travaux d’amélioration ou les actions visant à réduire les consommations d’énergie. Si cette majorité n’est pas atteinte mais qu’au moins un tiers des voix a été obtenu, un second vote peut être organisé à la majorité simple.
- Double majorité (article 26) : exigée pour les décisions majeures telles que la vente ou l’acquisition de parties communes, ou encore la modification du règlement de copropriété.
- Unanimité : requise pour les changements les plus lourds, par exemple la modification de la répartition des charges, la suppression d’un équipement collectif ou la souscription d’un emprunt au nom du syndicat.
Bon à savoir : lorsqu’un copropriétaire détient plus de la moitié des voix, son nombre est automatiquement limité à la somme des voix de tous les autres copropriétaires réunis, afin d’éviter une domination excessive lors des votes.
Quel document est remis après l’assemblée : à quoi sert le procès-verbal ?
À la fin de l’AG, le syndic rédige le procès-verbal (PV), signé par :
- Le président de séance ;
- Le secrétaire ;
- Les scrutateurs.
Le PV doit indiquer :
- Les décisions votées ;
- Les résultats précis (voix pour, contre, abstention) ;
- Les copropriétaires opposants ou défaillants ;
- Les éventuelles réserves.
Le syndic doit notifier le PV dans le mois suivant :
- Par recommandé aux opposants et défaillants ;
- Par courrier simple ou via l’extranet aux autres.
Peut-on contester une décision d’assemblée générale ?
Oui. Les copropriétaires opposants ou absents disposent de deux mois à compter de la notification du PV pour contester une décision devant le tribunal judiciaire. La présence d’un avocat est obligatoire.
Une décision peut être annulée si :
- La procédure n’a pas été respectée ;
- La décision semble injustifiée ou irrégulière ;
- Un document essentiel n’a pas été fourni.
Comment fonctionne une assemblée générale extraordinaire ?
L’AG extraordinaire (AGE) est convoquée lorsque des décisions doivent être prises en urgence, en dehors de l’AG annuelle : travaux de sécurité, sinistre, mise en conformité obligatoire…
Elle suit exactement les mêmes règles qu’une AG ordinaire (convocation, vote et PV), mais porte généralement sur un ordre du jour limité.
Quelles sont les responsabilités du syndic après l'assemblée générale ?
Après l’assemblée, le syndic doit :
- Notifier le procès-verbal ;
- Lancer les démarches votées (travaux, contrats, appels de fonds…) ;
- Actualiser les documents de copropriété ;
- Informer les occupants des décisions impactant leur cadre de vie ;
- Suivre l’avancement des actions jusqu’à la prochaine AG.
Quelles sont les bonnes pratiques pour préparer efficacement une assemblée générale ?
Pour bien participer à l’assemblée générale, chaque copropriétaire doit prendre le temps de lire la convocation ainsi que l’ensemble des documents annexés, poser ses questions au syndic ou au conseil syndical avant la réunion, préparer ses positions sur les différents points inscrits à l’ordre du jour et, s’il ne peut pas être présent, transmettre une procuration ou voter par correspondance. Cette implication permet non seulement de faire valoir ses propres intérêts, mais aussi de contribuer à la bonne gestion collective de l’immeuble.
Comment nos agences CENTURY 21 Auteuil et Auteuil Seine peuvent-elles vous aider ?
Notre équipe est à votre écoute pour répondre à toutes vos questions sur vos projets immobiliers de vente, achat ou gestion locative. N’hésitez pas à contacter nos deux agences immobilières CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine par téléphone au 01 42 15 16 21 ou 01 56 07 16 21 ou par mail : auteuil@century21.fr ou auteuilseine@century21.fr.