Bailleur : quel est son rôle et quelles sont ses obligations ?
Notre agence immobilière à Paris 16ème, nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et Auteuil Seine, vous éclairent sur le rôle essentiel du bailleur, ses droits, ses obligations légales et les bonnes pratiques pour une gestion locative sereine et conforme à la loi.
Qu'est-ce qu'un bailleur et en quoi diffère-t-il d'un propriétaire ?
Le bailleur est la personne physique ou morale qui met un bien immobilier à disposition d’un locataire en échange d’un loyer. Il peut s’agir du propriétaire lui-même ou de son représentant légal, comme une agence immobilière chargée de la gestion locative.
La confusion entre bailleur et propriétaire est fréquente, mais il existe une nuance :
- Le propriétaire détient le bien ;
- Le bailleur est celui qui loue le bien.
Ainsi, un propriétaire devient bailleur uniquement lorsqu’il signe un contrat de bail avec un locataire. Inversement, une agence peut être bailleur au nom d’un propriétaire dans le cadre d’un mandat de gestion.
Quels sont les différents types de locations proposés par un bailleur ?
Plusieurs types de baux existent selon la nature de la location et l’usage du bien :
- Le bail d’habitation vide, valable 3 ans (bailleur particulier) ou 6 ans (bailleur professionnel) ;
- Le bail d’habitation meublé, d’une durée d’un an renouvelable, ou de neuf mois pour les étudiants ;
- Le bail code civil, destiné soit à un usage d’habitation de résidence secondaire pour les particuliers soit à des sociétés ;
- Le bail commercial, destiné aux activités commerciales, industrielles ou artisanales ;
- Le bail professionnel, généralement utilisé par les professions libérales ;
- Le bail dérogatoire, dit « courte durée », limité à 3 ans pour l’exploitation d’un fonds de commerce.
Chaque bail implique des règles spécifiques : durée, fiscalité, congé, équipements obligatoires et modalités de résiliation.
Comment un bailleur doit-il rédiger un contrat de location ?
Le contrat de location est encadré par la loi ALUR et doit comporter 11 sections, dont 4 obligatoires.
Le bail doit notamment mentionner :
- L’identité du bailleur et du locataire ;
- La description détaillée du logement ;
- La durée du bail et sa date de prise d’effet ;
- Le montant du loyer, des charges et les modalités de paiement.
Les annexes obligatoires incluent l’état des lieux, les diagnostics techniques, la notice d’information, et un extrait du règlement de copropriété.
Bon à savoir : Des sections facultatives peuvent compléter le bail pour mieux protéger le bailleur : travaux, honoraires, clauses spécifiques…
Quelles sont les obligations légales d'un bailleur ?
Selon la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit respecter plusieurs obligations :
Fournir un logement décent
Le logement doit :
- Être sécurisé et sain ;
- Offrir une surface minimale de 9 m² ou un volume habitable de 20 m³ ;
- Être exempt de nuisibles et parasites ;
- Disposer d’une performance énergétique inférieure à 450 kWh/m²/an ;
- Comporter les équipements essentiels (chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées…).
Réaliser les travaux nécessaires
Le bailleur assure les réparations importantes et l’entretien structurel du logement. Le locataire ne prend en charge que l’entretien courant.
Respecter la tranquillité du locataire
Le bailleur ne peut entrer dans le logement sans autorisation, et doit intervenir en cas de troubles du voisinage causés par le locataire.
Fournir les documents obligatoires
Il s’agit notamment des documents suivants :
- Quittances de loyer ;
- Régularisation des charges ;
- Documents obligatoires annexés au bail.
Quels documents un bailleur peut-il demander à un locataire ?
Pour évaluer la solvabilité du locataire, le bailleur peut exiger :
- Une pièce d’identité ;
- Un justificatif de domicile ;
- Des justificatifs de revenus ;
- Un avis d’imposition ;
- Un justificatif d’activité professionnelle.
Le garant, lorsqu’il existe, doit également fournir ses justificatifs. Cette étape est essentielle pour limiter les impayés.
Quels sont les droits d'un bailleur ?
Le bailleur conserve plusieurs droits essentiels. Il peut tout d’abord percevoir les loyers et les charges locatives, et demander les justificatifs nécessaires dans le respect de la loi. Il est également en droit de refuser certains aménagements lorsque ceux-ci transforment le logement.
Le bailleur peut donner congé au locataire, mais uniquement dans des conditions strictement encadrées, notamment pour vendre le bien, le reprendre pour y habiter ou pour un motif légitime et sérieux.
Enfin, en cas de non-paiement des loyers ou de manquements graves du locataire, il lui est possible d’engager une procédure appropriée pour faire valoir ses droits.
Quelles solutions pour gérer un bien en tant que bailleur ?
Deux options s’offrent au bailleur :
- La gestion en direct, qui nécessite du temps, une bonne connaissance juridique et une vigilance constante ;
- La gestion locative déléguée à une agence. Elle prend en charge la mise en location, la sélection des candidats, la rédaction du bail, l’état des lieux, la gestion quotidienne, les travaux et le suivi administratif.
Quelles sont les implications fiscales pour un bailleur ?
La fiscalité dépend du type de location. Pour une location vide, le bailleur relève du régime foncier, soit sous le régime microfoncier, soit sous le régime réel.
En revanche, pour une location meublée, il bénéficie du statut LMNP ou LMP, généralement plus avantageux grâce à la possibilité d’amortir le bien ainsi que le mobilier, ce qui réduit significativement l’imposition sur les revenus locatifs.
Comment un bailleur doit-il gérer les litiges avec un locataire ?
En cas de litige, la démarche recommandée consiste d’abord à tenter une résolution amiable. Si cette première étape échoue, le bailleur peut ensuite envoyer une lettre recommandée afin de formaliser sa demande.
Une médiation ou une conciliation peut alors être engagée pour trouver une solution. En dernier recours, si aucun accord n’est trouvé, il est possible de saisir le tribunal judiciaire.
Bon à savoir : Les litiges les plus fréquents concernent les impayés de loyers, les troubles du voisinage ou encore la restitution du dépôt de garantie.
Comment nos agences CENTURY 21 Auteuil et Auteuil Seine peuvent-elles vous aider ?
Nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et Auteuil Seine vous accompagnent à chaque étape de la location et de la gestion de votre patrimoine locatif. Notre équipe dédiée met à votre disposition son expertise juridique, technique et fiscale pour sécuriser votre location et optimiser la rentabilité de votre bien.
Notre équipe est à votre écoute pour répondre à toutes vos questions concernant vos projets immobiliers de vente, d’achat ou de gestion locative. N’hésitez pas à contacter nos deux agences immobilières CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine par téléphone au 01 42 15 16 21 ou 01 56 07 16 21, ou par mail : auteuil@century21.fr et auteuilseine@century21.fr.