Bail d’habitation : tout comprendre avant de louer ou de mettre en location

Dans le cadre d’une location vide ou meublée, la rédaction d’un bail d’habitation est obligatoire. Ce contrat formalise les engagements réciproques entre propriétaire et locataire, et détermine les conditions de la location.

Notre agence immobilière à Paris 16 vous en dit plus sur le bail d’habitation, sa rédaction et sa durée.

Qu’est-ce qu’un bail d’habitation ?

Un bail d’habitation est un contrat de location écrit, établi entre un propriétaire (bailleur) et un locataire, qui encadre la location d’un logement. Il peut s’agir d’un logement vide ou meublé. Ce document est régi principalement par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée notamment par la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme Rénové).

À quoi sert un bail d’habitation ?

Le bail d’habitation a une valeur juridique. Il permet :

Au propriétaire de faire valoir ses droits en cas d’impayés ou de dégradations ;
Au locataire de s’assurer de conditions de logement stables, encadrées et équitables ;
Aux deux parties de disposer d’un document de référence en cas de litige ;
De respecter les obligations légales en matière de location.

Il encadre la durée de la location, le montant du loyer, les modalités de révision, la répartition des charges, l’état du logement, les garanties, etc.

Comment rédiger un bail d’habitation conforme ?

Un bail conforme doit obligatoirement être rédigé par écrit et comporter certaines mentions légales :

L’identité complète du bailleur et du locataire ;
La description précise du logement (surface, équipements, parties annexes…) ;
Le montant du loyer, les charges et leur mode de régularisation ;
La date de prise d’effet du bail et sa durée ;
Le montant du dépôt de garantie ;
L’état des lieux d’entrée (annexé au bail) ;
Le dossier de diagnostics techniques (DPE, électricité, plomb, etc.) ;
L’annexe relative aux droits et devoirs du locataire (notice d’information).

Qui sont les parties concernées par un bail d’habitation ?

Les parties au bail sont :

Le propriétaire-bailleur, personne physique ou morale, qui met à disposition un logement ;
Le locataire, personne physique (étudiant, salarié, retraité, etc.) ou parfois une société (dans le cadre d’un bail mobilité par exemple) ;
Le cas échéant, un cautionnaire, qui se porte garant des obligations du locataire.

Bon à savoir : Dans certains cas, le bail peut être cosigné par plusieurs colocataires ou copropriétaires. La solidarité entre colocataires doit alors être mentionnée dans le contrat.

Quelle est la durée d’un bail d’habitation ?

La durée varie selon le type de logement :

Logement vide : la durée minimale est de 3 ans si le bailleur est une personne physique, et de 6 ans s’il s’agit d’une personne morale ;
Logement meublé : la durée minimale est de 1 an, ou 9 mois si le locataire est un étudiant ;
Le bail est renouvelable tacitement, sauf congé donné par l’une ou l’autre des parties selon les règles prévues ;

Il est aussi possible de signer un bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable), destiné à certains profils (étudiants, stagiaires, salariés en mission, personne en formation professionnelle, etc.).

Quelles sont les obligations du bailleur ?

Le propriétaire a plusieurs obligations légales :

Louer un logement décent, sans risque pour la santé ou la sécurité ;
Remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparations ;
Assurer la tranquillité du locataire (absence de troubles ou de travaux abusifs) ;
Remettre tous les documents obligatoires (diagnostics, état des lieux, quittances de loyer…) ;
Réaliser les réparations importantes (gros œuvre, équipements vétustes, etc.).

Quelles sont les obligations du locataire ?

Le locataire doit de son côté :

Payer le loyer et les charges locatives aux dates prévues ;
Assurer l’entretien courant du logement (nettoyage, menus travaux…) ;
Respecter l’usage du logement tel que défini dans le bail ;
Ne pas créer de troubles de voisinage ;
Souscrire une assurance habitation ;
Informer le bailleur en cas de dégâts ou dysfonctionnements.

Le locataire doit restituer le logement dans un état conforme à celui de l’entrée, sous réserve de l’usure normale.

Quelles clauses sont interdites ou abusives dans un bail ?

Certaines clauses sont expressément interdites par la loi, même si elles figurent dans le contrat. Par exemple :

Interdire au locataire d’héberger quelqu’un temporairement ;
Imposer le prélèvement automatique du loyer comme seul moyen de paiement ;
Rendre le locataire responsable de toutes les réparations, y compris celles incombant au bailleur ;
Facturer des frais de renouvellement de bail ;
Interdire la possession d’un animal de compagnie de manière systématique (sauf pour motifs légitimes) ;
Augmenter le loyer sans encadrement légal.

Ces clauses, dites abusives ou réputées non écrites, peuvent être annulées par le juge.

Que faire en cas de litige entre locataire et propriétaire ?

En cas de désaccord, il est recommandé de :

Tenter une résolution amiable : par courrier, par échange direct ou via un médiateur ;
Si le conflit persiste, saisir la commission départementale de conciliation (gratuite) ;
En dernier recours, porter l’affaire devant un juge.

Les litiges les plus fréquents concernent les dépôts de garantie, les réparations, le non-paiement du loyer, ou les troubles de voisinage.

Comment nos agences CENTURY 21 Auteuil et Auteuil Seine peuvent-elles vous aider ?

Nos agences CENTURY 21 situées à Paris 16ème vous accompagnent dans la rédaction, la vérification et la gestion de vos baux d’habitation, que vous soyez propriétaire ou futur locataire. Nous mettons à votre disposition notre expertise juridique et immobilière pour garantir une relation locative sereine, conforme aux obligations légales, et adaptée à vos besoins.

N’hésitez pas à contacter nos deux agences immobilières CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine par téléphone au 0142151621 ou 0156071621 ou par mail : auteuil@century21.fr ou auteuilseine@century21.fr.