Louer meublé ou vide : quelle formule choisir ?
Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif ? Vous hésitez entre louer vide ou meublé ? Ce questionnement est tout à fait légitime : les deux formules n’impliquent pas les mêmes contraintes, ni les mêmes perspectives de rendements locatifs. Il va vous falloir identifier le type de location qui vous offre la meilleure rentabilité, tout en prenant en compte la part de risque de ces deux façons de louer un bien. CENTURY 21 Auteuil Immobilier fait le point sur le sujet afin que vous puissiez avoir tous les éléments pour décider quelle formule choisir entre louer meublé ou vide.
Quelles sont les conditions pour louer vide et en meublé ?
Pour faire votre choix, il est nécessaire de prendre en compte les conditions qu’impliquent les deux modes de location qui s’offrent à vous. Ces simples conditions servent à définir le type de location qui s’appliquera.
Les conditions pour louer vide
Comme son nom l’indique, la location vide consiste à proposer un bien « vide » ou « nu », sans meuble, pour lequel votre locataire a la charge de gérer lui-même l’ameublement et la décoration.
La location vide est spontanément bien plus facile à mettre en œuvre. Toutefois, certains propriétaires proposent des cuisines équipées avec les gros électroménagers pour rendre le bien plus attractif. Vous n’avez pas à acheter les meubles ni à vous occuper de les installer dans le logement. Une fois le bien acheté (ou après les travaux effectués, le cas échéant), vous pouvez immédiatement le mettre en location.
Les conditions pour louer meublé
De son côté, la location meublée implique de mettre à disposition du locataire un logement décent équipé de certains équipements et meubles indispensables au quotidien. Il vous faut répondre aux critères d’ameublement définis par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 (avant 2015, ces critères n’étaient pas clairement définis).
Pour résumer, voici la liste des meubles et équipements que vous devez mettre à disposition des locataires dans le cadre d’un bien loué en meublé :
- Literie avec couette ou couverture ;
- Volets ou rideaux dans les chambres à coucher ;
- Plaques de cuisson ;
- Four ou un four à micro-ondes ;
- Réfrigérateur ;
- Congélateur ou bac à glace ;
- Vaisselle en nombre suffisant pour les locataires ;
- Ustensiles de cuisine ;
- Table ;
- Sièges ;
- Étagères de rangement ;
- Luminaires ;
- Matériel d’entretien ménager.
Quelles différences entre louer vide ou meublé ?
Outre les conditions définissant le type de location, quelles sont les différences à connaître entre la location meublée et la location vide ? Voici ce qu’il faut savoir, à vous de choisir.
Des loyers légèrement plus élevés en location meublée
Les dispositifs d’encadrement des loyers propres à chaque ville proposent des plafonds plus élevés pour les logements meublés. De ce fait, en proposant un loyer plus important dans le cas d’un meublé, le propriétaire augmente sa rentabilité brute (qui représente le loyer annuel divisé par le prix d’achat du bien immobilier).
La location meublée peut paraître plus rentable que la location vide. Les loyers sont légèrement plus importants et la fiscalité plus favorable. Mais attention, en meublé, les changements de locataires peuvent être plus fréquents, le risque de vacance locative peut être plus élevé avec un entretien plus onéreux.
D'avantage de souplesse contractuelle en location meublée
Avec la loi ALUR de 2014, la gestion des contrats entre un bien loué vide et un bien loué meublé est devenue très similaire. Quelques différences subsistent toutefois :
- Dépôt de garantie : en location meublée, vous avez la possibilité de demander un dépôt de garantie (ou caution) de deux mois de loyer, contre un mois pour un bien loué vide.
- Durée du bail de location : en location meublée, le bail est d’un an minimum tacitement reconductible (sauf dans le cas d’un étudiant où il est de 9 mois), contre 3 ans pour un bien loué vide.
- Préavis du bailleur : en location meublée, le préavis donné par le bailleur est de 3 mois minimum, contre 6 mois pour un bien loué vide.
- Préavis du locataire : en location meublée, le préavis donné par le locataire est de 1 mois minimum, contre 3 mois pour un bien loué vide (sauf dans les villes en zones tendues, où le préavis peut être réduit à 1 mois depuis la loi Azur).
En résumé, la location meublée offre davantage de souplesse contractuelle. Cela permet d’avoir une durée de bail minimum moins élevée qu’en location vide. Vous avez ainsi la possibilité de récupérer votre logement bien plus rapidement (un an contre 3 ans en logement vide) si vous en avez besoin et que vous avez un motif légitime : vente du logement reprise pour habiter ou loger un proche.
La durée minimum des préavis va également dans ce sens.
Différentes possibilités en matière d’imposition
Selon le type de location vide ou meublé le régime fiscal est différent.
En location vide les loyers constituent des revenus fonciers (déclaration 2044 ou option micro foncier sur votre avis d’imposition).
La location meublée dépend du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). L’abattement forfaitaire est donc plus intéressant en location meublée (50 %) qu’en location vide (30 %). L’imposition forfaitaire peut sembler plus attractive en meublé. Mais ce n’est pas le seul élément à prendre en compte.
Contrairement à ceux de la location vide, les revenus issus de la location de logements meublés sont soumis à la CET : la Contribution Économique Territoriale. En tant qu’impôt local, son montant varie d’une zone géographique à l’autre. Il faut donc vous renseigner auprès de votre centre d’impôts pour avoir une meilleure idée de son montant.
Autre élément à prendre en compte : si vos frais des travaux réalisés dans votre logement dépassent le montant de votre abattement forfaitaire, il est plutôt conseillé de déclarer au réel. Avec le régime réel, vous pouvez déduire vos charges (frais de travaux, intérêts d’emprunt, etc.) de vos recettes locatives, tout en pratiquant des amortissements déductibles de vos loyers. Pour faire simple, vous avez alors la possibilité de déduire vos dépenses de vos recettes afin de réduire votre base imposable.
N’hésitez pas à vous faire conseiller par des professionnels afin de profiter de la meilleure option en matière d’imposition sur votre rentabilité locative.
Focus : Qui doit payer la taxe d’habitation en location meublée et en location vide ?
Comme le stipule la loi à ce jour, la taxe d’habitation est supportée chaque année par l’occupant du logement au 1er janvier. Cette taxe est payée par le locataire dans le cadre d’une location meublée, mais aussi pour une location vide.
Notez que, dans les deux types de location, le logement doit être réservé à l’usage personnel du locataire (même pendant ses absences). En tant que propriétaire, vous ne pouvez pas réclamer le paiement de la taxe d’habitation à votre ancien locataire s’il y résidait avant le 1er janvier (et qu’il a déménagé depuis). De ce fait, vous devez informer votre centre des impôts des mouvements d’entrées et de sorties de vos locataires.
Est-il plus avantageux de louer meublé ou vide ?
Louer meublé est la formule de location qui semble spontanément la plus rentable. Par rapport à la location vide, les loyers sont légèrement plus élevés, la flexibilité contractuelle plus importante et la fiscalité souvent plus facile à optimiser.
Cela dit, il y a d’autres critères à prendre en compte pour choisir la formule la plus rentable. Louer meublé est synonyme de turnover plus important des locataires, de frais d’entretien plus élevés (en cas de meubles cassés ou abîmés) et de risque accru de vacance locative (et donc d’absence de loyers encaissés).
Louer vide vous assure une meilleure sécurité concernant les loyers et les changements fréquents de locataires. Cela réduit vos frais de gestion et d’entretien du logement. Autant de coûts de gestion (en temps et en argent) qui pèsent dans la balance.
À vous de déterminer quel est la formule de location vous offrant la meilleure rentabilité, en prenant en compte le rapport risque/rendement. Ainsi, il est conseillé de choisir de louer meublé lorsque les circonstances sont favorables. Notamment si vous vous trouvez dans une zone géographique dynamique où les probabilités de louer votre bien sont élevés (avec une demande locative forte émanant d’étudiants ou de cadres en mobilité par exemple).
En bref :
- Louer meublé permet d’encaisser des loyers légèrement plus élevés.
- Louer vide implique des frais de gestion moins élevés et récurrents.
- Louer meublé implique souvent une fiscalité plus avantageuse.
- Louer vide permet un turnover de locataires moins important.
Finalement, quelle formule choisir entre louer vide ou meublé ? La réponse vous appartient.
Elle dépend de votre profil de propriétaire/bailleur, de vos préférences en matière de gestion locative, ainsi que des spécificités de la zone géographique où se situe votre bien immobilier (et de la demande locative afférente).
Dans les deux cas, il faut aussi avoir le temps de vous occuper vous-même de la gestion des baux locatifs et des entrées/sorties de locataires. C’est là que nous pouvons vous aider ! Nous sommes CENTURY 21 Auteuil Immobilier, une agence spécialisée dans la gestion locative de biens dans le 16ème arrondissement de Paris.
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