Guide sur la plus-value sur vente immobilière
L’investissement immobilier a toujours le vent en poupe en France. Il est facile de comprendre pourquoi : la plus-value sur vente immobilière représente en effet des perspectives de rendement très intéressantes. Mais qu’est-ce que la plus-value immobilière exactement ? Comment est-elle imposée en France ? Quelles sont les exonérations possibles ?
Autant de questions qui méritent des réponses si vous souhaitez réaliser une plus-value sur vente immobilière dans les meilleures conditions. Pour vous aider, cet article prend la forme d’un guide récapitulatif des informations à savoir sur la plus-value immobilière en France.
Qu’est-ce que la plus-value sur vente immobilière exactement ?
La plus-value sur vente immobilière désigne la différence entre le prix d’achat et le prix de vente d’un bien immobilier. Cette différence, si elle est positive (les biens sont le plus souvent vendus à un prix supérieur à ce qu’ils ont coûtés), constitue un revenu d’un point de vue fiscal.
Plus-value sur vente immobilière : champ d’application
Les plus-values immobilières couvrent les opérations de ventes de biens immobiliers, que celles-ci soient effectuées directement entre l’acheteur et le vendeur ou via une société civile immobilière.
Voici les différents cas de figure possible :
- Plus-value sur la vente d’un appartement ;
- Plus-value sur la vente d’une maison ;
- Plus-value sur la vente d’un terrain.
Notez que, dans les cas particuliers que sont la succession ou la donation du bien immobilier, la plus-value correspond à la valeur déclarée du bien.
Le revenu généré par une plus-value immobilière est taxé en France de façon singulière. En effet, la taxe sur la plus-value immobilière n’est pas prélevée à la suite de la déclaration d’impôt sur le revenu. Elle est calculée et prélevée lors de la signature de l’acte de vente. C’est au notaire en charge du dossier de collecter et de verser le montant de cet impôt à l’administration fiscale dès lors qu’est signé l’acte authentique.
Comment est calculée la plus-value sur vente immobilière ?
Il s’agit schématiquement d’une soustraction entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier. Par exemple, si vous avez acheté un bien 150 000 € et que vous le revendez 200 000 euros, votre plus-value immobilière sera de 50 000 €.
À cela s’ajoute un certain nombre de correctifs afin de diminuer le montant de la plus-value imposable. En effet, il est possible de majorer le prix d’achat, notamment en rajoutant les frais d’achat et les coûts de dépenses de travaux. De son côté, le prix de vente peut être diminué, notamment en retirant la commission de l’agence immobilière, si elle est à la charge du vendeur.
Comment est imposée la plus-value immobilière ?
Le droit fiscal français prévoit deux types d’impôts :
- La taxe fiscale sur la plus-value immobilière, qui s’élève à 19 % ;
- Les cotisations sociales (CSG/CRDS) sur la plus-value immobilière, qui s’élèvent à 17,2 %.
Il faut donc compter environ 36,2 % d’impôt sur la plus-value sur vente immobilière.
Notez par ailleurs qu’une surtaxe s’applique aux plus-values supérieures à 50 000 €. Cette surtaxe peut aller de 2 à 6 % en plus, selon la plus-value réalisée. Elle s’applique uniquement à la vente de logements (c’est-à-dire hors vente de terrains).
Comment bénéficier d’exonération de plus-value sur la vente immobilière ?
L’imposition portant sur les ventes de biens immobiliers peut s’avérer particulièrement élevée. Heureusement, au calcul de la plus-value sur vente immobilière s’ajoutent un certain nombre d’exonérations fiscales. Elles ont été créées par le législateur afin de ne pas décourager les comportements d’achat et de revente dans l’immobilier.
L’exonération de plus-value sur la vente de la résidence principale
La plus connue et la plus importante des exonérations fiscales concerne la vente d’une résidence principale, qui est pour l’instant fiscalement exonérée de plus-value. À ce jour, vous ne pouvez pas être taxé sur la plus-value réalisée sur la vente de votre résidence principale (ainsi que sur ses dépendances, si elles sont cédées en même temps), quel que soit son montant ou la durée de détention du bien. Cette exonération concerne donc la majorité des opérations de vente immobilière.
Qu’en est-il en cas de déménagement ? Par définition, si vous déménagez avant l’acte de vente, le bien immobilier ne constitue plus votre résidence principale. Vous risquez ainsi de perdre votre droit à l’exonération fiscale. Rassurez-vous : l’administration fiscale admet un délai raisonnable entre le déménagement et la cession effective du logement, dès lors que le bien était la résidence principale jusqu’à la mise en vente. Au-delà d’une année de tolérance, vous devriez préparer des arguments pour vous justifier : longs délais de négociation, caractéristiques spécifiques du logement, situation du marché immobilier, etc.
Les autres cas d’exonération fiscale de plus-value sur vente immobilière
D’autres cas de figure sont pris en compte pour être exonéré de plus-value immobilière imposable. Il y a l’exonération sur la première vente de logement secondaire réalisée, à condition de ne pas être propriétaire de votre résidence principale et de ne pas l’avoir été dans les 4 dernières années. Vous devez vous engager à réinvestir le prix de cession dans l’achat d’une résidence principale dans les deux prochaines années).
Notez aussi que si vous détenez votre bien immobilier (autre que votre résidence principale) pendant plus de 5 ans lors de la vente, vous bénéficiez d’un abattement réduisant la taxation sur la plus-value. Cette dernière peut même être totalement supprimée si vous détenez le bien depuis plus de 30 ans. Il s’agit de l’exonération résultant de la durée de détention de votre bien ; votre impôt sera donc dégressif en fonction des années.
Tableau d’abattement par durée de détention :
Durée de détention
Taux d’abattement. cumulé (Impôt sur le revenu). Taux d’abattement cumulé (Prélèvement sociaux)
0 0 0,00%
1 0% 0,00%
2 0% 0,00%
3 0% 0,00%
4 0% 0,00%
5 0% 0,00%
6 6% 1,65%
7 12% 3,30%
8 18% 4,95%
9 24% 6,60%
10 30% 8,25%
11 36% 9,90%
12 42% 11,55%
13 48% 13,20%
14 54% 14,85%
15 60% 16,50%
16 66% 18,15%
17 72% 19,80%
18 78% 21,45%
19 84% 23,10%
20 90% 24,75%
21 96% 26,40%
22 100% 28,00%
23 100% 37,00%
24 100% 46,00%
25 100% 55,00%
26 100% 64,00%
27 100% 73,00%
28 100% 82,00%
29 100% 91,00%
30 100% 100,00%
La vente de l’ancien logement de résidence de personnes retraitées ou invalides rentre également dans le cadre de l’exonération fiscale sur la plus-value immobilière. Pour cela, il faut que le bien soit vendu dans les 2 ans après avoir quitté le logement et qu’il n’ait pas été occupé entre-temps. Cette exonération est également soumise à des conditions de revenus : le revenu fiscal de référence ne doit pas dépasser 25 839 € pour la première part, majorée de 6 037 € pour la première demi-part, puis de 4 572 € pour les demi-parts supplémentaires (chiffres en 2020). Il faut aussi ne pas avoir été soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (anciennement ISF dans ce cas) l’avant-dernière année qui précède la vente.
D’ailleurs, les personnes retraitées ou invalides peuvent aussi bénéficier d’une exonération sur la plus-value lorsqu’elles vendent un bien immobilier hors résidence principale. Les conditions de ressources sont alors plus strictes : le revenu fiscal de référence doit être inférieur à 10 988 € pour la première part, puis de 2 934 € pour les demi-parts supplémentaires (chiffres en 2020). Là aussi, il ne faut pas avoir été soumis à l’IFI l’avant-dernière année qui précède la vente.
Il y a également d’autres situations d’exonération de plus-value sur vente immobilière, comme celle résultant d’une expropriation, ou encore celle portant sur les prix de vente inférieurs à 15 000 € (dans le cas des caves et parkings par exemple). La loi évoluant régulièrement sur le sujet, il convient de bien vous renseigner au préalable pour savoir si vous pouvez bénéficier ou non d’exonération fiscale et dans quelles conditions.
Qu’en est-il en cas de départ à l’étranger et de vente de la résidence principale ?
Si vous partez vivre à l’étranger (en transférant votre domicile fiscal hors de France) et mettez en vente votre ancienne résidence principale en France, vous pouvez tout de même profiter de l’exonération de la plus-value immobilière.
Il y a toutefois trois conditions à respecter :
- Le bien immobilier doit être vendu au plus tard le 31 décembre de l’année d’après celle où vous avez transféré votre domicile fiscal à l’étranger ;
- Le bien doit rester inoccupé (ni loué ni prêté) entre-temps ;
- Votre nouveau domicile fiscal ne doit pas être situé dans un paradis fiscal.
Si vous ne remplissez pas ces trois conditions, il reste possible de bénéficier d’une exonération partielle d’imposition sur la plus-value immobilière si vous êtes ressortissant d’un État membre de l’Espace économique européen et que vous avez été fiscalement domicilié en France pendant au minimum deux années consécutives avant la vente du bien.
Par ailleurs, si vous décidez de mettre votre ancienne résidence principale en location, vous bénéficiez d’une exonération partielle pouvant aller jusqu’à 150 000 € de plus-value en cas de cession ultérieure (jusqu’à 10 ans après votre départ à l’étranger).
Comment réaliser une plus-value sur vente immobilière à Paris 16 ?
Vous souhaitez acheter un bien immobilier à Paris 16 pour le revendre dans quelques années en réalisant une plus-value ? Vous voulez vous assurer de bénéficier d’exonérations fiscales sur ce type d’opération ?
Toutes les informations précédentes s’appliquent à votre situation.
Bien entendu, il peut être judicieux de vous faire épauler par un expert de l’immobilier pour avoir des conseils sur-mesure. Cela est d’autant plus vrai dans le 16ème arrondissement de Paris, où le marché immobilier a ses propres spécificités. Un partenaire de confiance, qui connaît bien ce marché ainsi que les conditions d’exonération de plus-value immobilière, est donc tout indiqué.
C’est exactement ce que vous propose CENTURY 21 New Auteuil Immobilier, notre agence immobilière à Paris 16. Nos conseillers immobiliers vous assurent de réaliser des opérations immobilières rentables en maximisant votre plus-value immobilière (tout en minimisant votre taux d’imposition). Contactez-nous ou passez nous voir à l’agence. Nous discuterons ensemble de votre projet immobilier !