Comment réaliser un état des lieux pour un bail d'habitation ?
L’état des lieux est une étape clé lors de la signature d’un bail d’habitation. Ce document, réalisé en début et en fin de location, est essentiel et obligatoire. Il permet de détailler l’état du logement et de le comparer entre l’entrée et la sortie du locataire. Bien remplir un état des lieux, conforme aux exigences de la loi Alur, évite de nombreux litiges entre bailleur et locataire, notamment lors de la restitution du dépôt de garantie. Il protège les droits des deux parties et assure une relation locative sereine.
Vos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et Auteuil Seine à Paris 16, vous guident sur tout ce que vous devez savoir à propos de l’état des lieux.
Qu’est-ce qu’un état des lieux dans une location immobilière ?
L’état des lieux est un document obligatoire annexé au contrat de bail. Il décrit avec précision l’état du logement, de ses équipements et de ses éléments de confort (murs, sols, robinetterie, électroménager, chauffage…), avant l’entrée d’un locataire (état des lieux d’entrée) et avant son départ du logement (état des lieux de sortie).
Il doit être réalisé contradictoirement, c’est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire (ou de leur représentant : agence immobilière, huissier…).
Ce document est un outil de référence, prévu par la loi ALUR, qui protège les deux parties, en cas de désaccords sur l’état du logement à la fin du contrat de location :
- Le locataire prouve qu’il a rendu le logement dans le même état qu’à son entrée, hors usure normale.
- Le bailleur peut justifier d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie en cas de dégradations.
Quelles vérifications faire lors de l’état des lieux d’entrée ?
L’état des lieux d’entrée doit être précis, minutieux, détaillé, réalisé avec soins et photos à l’appui pour éviter toutes contestations. Il s’agit de vérifier dans chaque pièce du logement (entrée, salon, chambre, cuisine, salle de bains, WC, cave s’il y a lieu) :
- Les murs, plafonds, sols, menuiseries portes, fenêtres et volets ;
- Le fonctionnement de l’électricité, de la plomberie et du chauffage. Penser à tester les robinetteries et la chasse d’eau, les prises, les interrupteurs ;
- L’état des équipements fournis (chaudière, ballon électrique, cuisine équipée, électroménager, luminaires…) avec un inventaire précis lorsqu’il s’agit d’une location meublée ;
- Les compteurs d’eau, de gaz et d’électricité, dont les relevés doivent être notés ;
- Le bon fonctionnement des clés d’entrée, de boîte aux lettres et des badges d’accès au logement ;
- La propreté générale du logement.
Pour être valable l’état des lieux doit être impérativement signés des deux parties : locataire et propriétaire (ou par l’agence qui le représente).
Le locataire peut y ajouter des observations s’il constate des anomalies. Il dispose de 10 jours après la remise des clés pour signaler des erreurs ou omissions (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
L’état des lieux d’entrée se fait lors de la remise des clés du logement au locataire et sera annexé au bail.
Quelles vérifications faire lors de l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie intervient à la fin du bail. Il sert de comparatif à l’état des lieux d’entrée dans le logement et permet de constater, le cas échéant, s’il y a eu des changements majeurs ou dégradations du logement. C’est la raison pour laquelle il doit être aussi précis et minutieux que l’état des lieux d’entrée et doit notamment prendre en compte l’état d’usure et de vétusté du logement ou des équipements.
Les usures normales (liées au temps), pour lesquelles il existe une grille de vétusté, ne peuvent pas être facturées au locataire. En revanche, les dégradations (trous, taches, équipements cassés…) peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie pour remise en état.
Lors d’un état des lieux de sortie il est important de noter la nouvelle adresse du locataire.
Bon à savoir : en cas de désaccord, il est possible de faire appel à un huissier de justice pour établir un état des lieux d’huissier, dont le coût est partagé à parts égales entre bailleur et locataire (Service-public.fr).
Quand faut-il effectuer un état des lieux ?
Lors d’une location vide ou meublée, il est obligatoire d’effectuer un état des lieux du logement mis en location :
- À l’entrée du locataire, au moment de la remise des clés.
- À la sortie, lors de la restitution du logement.
Qu’il s’agisse de l’état des lieux d’entrée ou de sortie, chaque document doit être daté, signé par les deux parties, comporter l’adresse du logement, les noms du bailleur et du locataire, ainsi que les relevés de compteurs.
Comment bien remplir un état des lieux ?
Quel que soit le modèle d’état des lieux choisi sur papier libre ou à l’aide d’une application numérique à partir d’un logiciel professionnel dédié, il est important de :
- Décrire chaque pièce séparément qui doit être passée en revue
- Employer un vocabulaire précis (“bon état”, “état d’usage”, “à réparer”).
- Joindre si possible des photos représentatives de l’état des lieux.
- Noter précisément le nombre de clés ou badge remis au locataire
- Signer chaque page et conserver un exemplaire original pour chaque partie.
Un modèle officiel d’état des lieux est disponible sur le site du gouvernement (Service-public.fr).
Quel est le prix d’un état des lieux ?
L’état des lieux est un document gratuit lorsqu’il est réalisé de particulier à particulier entre le bailleur et le locataire.
En revanche :
- Si le bailleur confie la réalisation de l’état des lieux à une agence immobilière, les frais d’état des lieux peuvent être facturés au locataire, dans la limite d’un plafond réglementé (3 €/m² de surface habitable en zone très tendue).
- Si le bailleur fait appel à un huissier, le coût à sa charge est d’environ 150 à 250 €.
Peut-on modifier un état des lieux après signature ?
Oui, seul l’état des lieux d’entrée peut être modifié sous conditions.
Le locataire peut demander une modification dans les 10 jours suivant sa signature, pour corriger une erreur ou signaler un défaut non visible lors de la visite initiale et de 30 jours après la mise en route des installations de chauffage.
En revanche, en ce qui concerne l’état des lieux de sortie celui-ci ne peut être modifié qu’en présence des deux parties ou d’un huissier et la démarche doit se faire également dans les 10 jours.
Quels sont les recours en cas de litige sur l’état des lieux ?
L’état des lieux est un document à l’amiable. En cas de désaccord sur les conclusions et de refus de signature d’un état des lieux d’entrée ou de sortie, plusieurs recours sont possibles :
- La commission départementale de conciliation (CDC), gratuite et accessible à tous les locataires et propriétaires.
- Le recours à un huissier de justice pour trancher le différend.
- En dernier recours, après avoir eu recours à l’huissier, la saisine du tribunal judiciaire, qui est une démarche longue.
Ces démarches permettent d’éviter des conflits prolongés et de récupérer plus rapidement le dépôt de garantie.
Que se passe-t-il en cas d’absence d’état des lieux ?
L’absence d’état des lieux d’entrée joue généralement en faveur du locataire.
Par l’article 1731 du code civil, la loi présume alors que le logement a été remis en bon état et qu’il doit être rendu tel quel, sauf preuve contraire.
Le propriétaire bailleur, qui loue son bien sans état des lieux, s’expose à des difficultés pour apporter des preuves en cas de dégradation des lieux durant la période du bail et de litige à la sortie du locataire.
Ce qui peut compliquer toute retenue sur le dépôt de garantie. Le propriétaire peut néanmoins constituer des preuves alternatives photos, factures d’entretien ou de travaux.
Pour éviter cette situation, il est essentiel d’établir un état des lieux contradictoire, même sommaire.
Quelles sont les erreurs fréquentes à éviter ?
- Oublier de relever les compteurs ;
- Ne pas vérifier le fonctionnement des équipements (chauffage, robinets, interrupteurs…) ;
- Ne pas être précis dans l’état des lieux « bon état », « état d’usage », « mauvais état » ;
- Réaliser l’état des lieux seul, sans l’autre partie ;
- En cas de départ dans de bonnes conditions, négliger l’état des lieux de sortie
- Ne pas dater ou signer le document ;
- Négliger l’ajout de photos.
Un état des lieux incomplet peut entraîner des litiges coûteux au moment de la restitution du logement.
Comment nos agences CENTURY 21 Auteuil et Auteuil Seine peuvent-elles vous aider ?
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- Réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- Gestion du dépôt de garantie et des réparations locatives ;
- Conseil juridique et assistance en cas de litige entre bailleur et locataire.
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