État des lieux de sortie : comment bien le préparer et éviter les litiges ?
Nos agences immobilières à Paris 16, CENTURY 21 Auteuil Immobilier et Auteuil Seine à Paris 16 vous exposent tout ce que vous devez savoir pour bien préparer un état des lieux de sortie pour éviter des désaccords entre propriétaire et locataire et d’éventuelles retenues sur le dépôt de garantie. Pour éviter les litiges entre locataire et bailleur, il est indispensable de bien comprendre son fonctionnement et de s’y préparer correctement.
Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie est un document essentiel obligatoire à la fin du bail, établi au moment où le locataire quitte le logement et remet les clés. Réalisé de façon contradictoire entre bailleur et locataire. Il reprend pièce par pièce l’état des sols, murs, plafonds, équipements, installations électriques, sanitaires et éléments fournis avec le logement et compare l’état du bien avec celui figurant dans l’état des lieux d’entrée.
L’objectif est simple vérifier d’éventuelles dégradations imputables au locataire, l’usure normale (vétusté) à la charge du bailleur et les éléments manquants ou détériorés. Ce document joue un rôle crucial pour la restitution du dépôt de garantie et fait partie intégrante du contrat de location.
L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
Oui, en vertu de la loi ALUR, l’état des lieux de sortie est obligatoire pour tout bail qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu un logement en bon état. Ce qui peut compliquer la comparaison, puisqu’il permet de comparer l’état réel du bien avec celui constaté à l’entrée. L’état des lieux de sortie protège à la fois le bailleur et le locataire, en évitant les litiges liés à l’évaluation de l’état des lieux.
Quand et comment faire l’état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie doit être réalisé le jour de la restitution des clés, à la fin du bail.
Il doit se faire en présence du propriétaire et du locataire, ou de leurs mandataires.
L’agent immobilier ou le bailleur et le locataire font le tour de chaque pièce. En cas de désaccord ou d’indisponibilité, il est possible de faire intervenir un commissaire de justice (ex-huissier de justice) pour une procédure encadrée.
Il peut être rédiger sur papier, au format PDF, via un modèle conforme à la loi par le propriétaire ou via une application professionnelle par l’intermédiaire d’une agence.
Que doit contenir un état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie, qui doit être signé des deux parties, locataire et propriétaire, car il constitue une preuve essentielle en cas de litige et doit comporter :
- La date de sortie du locataire ;
- La localisation du logement ;
- L’identité du bailleur et du locataire, ainsi que la nouvelle adresse du locataire ;
- Le relevé des compteurs (eau, gaz, électricité) ;
- L’état de chaque pièce : sols, murs, plafonds ;
- L’état des éléments et équipements mentionnés dans l’état des lieux d’entrée ;
- Les observations sur la vétusté ou les dégradations.
Qui paie l’état des lieux de sortie ?
La règle prévue par la loi ALUR est la suivante : si l’état des lieux de sortie est réalisé à l’amiable entre le locataire et le bailleur (ou une agence immobilière mandatée) le coût de l’état des lieux de sortie est entièrement à la charge du propriétaire.
Si un commissaire de justice intervient, le coût est à la charge du bailleur, sauf si le locataire a refusé de réaliser un état des lieux contradictoire. Les tarifs sont réglementés par l’État.
Que se passe-t-il après l’état des lieux de sortie ?
Après la remise des clés et la signature de l’état des lieux :
- Le bailleur évalue les éventuelles dégradations et fait une étude comparative ;
- Il compare les deux documents (entrée / sortie) ;
- Si aucun dégât n’est constaté, le bailleur restitue le dépôt de garantie dans un délai maximal d’un mois ou deux mois en cas de retenues justifiées par devis ou factures, grille de vétusté. Le bailleur est tenu de fournir au locataire un document détaillant les retenues (réparations locatives, remplacement d’équipements, nettoyage, etc.).
Quelles sont les causes possibles de retenue sur le dépôt de garantie ?
Les dégradations imputables au locataire faisant l’objet de retenues du dépôt de garantie doivent être précises, justifiées et en lien direct avec le logement. Les principales causes sont :
- Dégradations volontaires ou involontaires (trous, taches, fissures) ;
- Éléments manquants (clés, équipements) ;
- Mauvais entretien du logement, portes fracturée, vitres cassées, manque d’entretien manifeste (moisissures, calcaire, saleté durable) ;
- Réparations dues à une mauvaise utilisation des équipements.
En revanche, l’usure normale (peinture ternie avec le temps, parquet légèrement marqué par l’usage, électroménager vieillissant) ne peut pas être imputée au locataire.
Comment contester un état des lieux de sortie ?
En cas de désaccord, le locataire peut :
- Envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur pour demander une révision ;
- Saisir gratuitement la Commission Départementale de Conciliation (CDC) ;
- En dernier recours, saisir le Tribunal de justice.
Que faire en cas d’absence d’état des lieux ?
En cas d’absence d’état des lieux de sortie, la loi considère que le logement a été remis en bon état, sauf preuve contraire apportée par le bailleur, ce qui peut compliquer la situation du locataire lors de sa sortie et empêcher le bailleur d’effectuer des retenues sur le dépôt de garantie.
Il est possible pour le locataire de fournir des preuves de l’état réel du logement à l’entrée (photos/vidéos, mails envoyés au bailleur dans les jours suivant l’entrée dans les lieux)demander un état des lieux contradictoire à postériori et en dernier recours faire appel à un commissaire de justice (huissier) et dans ce cas les frais sont partagés à 50/50.
Comment nos agences CENTURY 21 Auteuil et Auteuil Seine peuvent-elles vous aider ?
Nos agences CENTURY 21 Auteuil immobilier et Auteuil Seine à Paris 16 vous accompagnent dans toutes les étapes de vos projets immobilier de location-gestion.
Notre équipe de professionnels s’occupe pour vous de la réalisation de l’état des lieux d’entrée et de sortie, avec une expertise complète :
- Comparaison précise entrée / sortie ;
- Application d’une grille de vétusté conforme ;
- Photos professionnelles ;
- Conseils pour éviter les litiges ;
- Aide à la justification des retenues sur dépôt de garantie.
Notre objectif est d’assurer une sortie des lieux sereine, transparente et conforme à la loi, tant pour le propriétaire que pour le locataire.
N’hésitez pas à contacter nos deux agences immobilières CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine par téléphone au 01 42 15 16 21 ou 01 56 07 16 21 ou par mail : auteuil@century21.fr ou auteuilseine@century21.fr.