Assurance loyer impayé, garant ou garantie pour y faire face ?
Garant ou garantie loyer impayé, que choisir entre ces deux solutions pour se protéger de la défiance éventuelle d’un locataire ?
Vous être propriétaire, vous vous apprêtez à signer un bail et vous ne savez pas quelle solution adopter pour vous prémunir d’éventuels impayés du locataire, notre agence immobilière à Paris 16ème vous apporte des explications pour y voir plus clair.
Exiger un bon garant ou souscrire à une assurance loyer impayé sont deux protections différentes, qui évitent de mettre le propriétaire dans l’embarras et le risque de non-paiement des loyers lors de la mise en location de son logement. Chaque système a ses avantages et ses inconvénients.
La solution naturelle du garant (caution simple ou caution solidaire) :
Pour anticiper d’éventuels loyers impayés, le garant appelé aussi caution est la solution qui peut être choisie par un propriétaire. Apportée par une personne physique ou morale, la caution repose sur un acte écrit signé entre le bailleur et le garant, qui engage le garant à payer à la place du locataire le loyer et les charges si ce dernier est dans l’incapacité de le faire lui-même et manque à cette obligation.
En cas de caution simple, celui-ci ne contacte le garant qu’après avoir contacté en premier lieu le locataire pour les régler.
En cas de caution solidaire, le garant peut être sollicité dès le premier loyer impayé.
Le garant solidaire est préférable pour le propriétaire pour la simple raison que la situation sera plus simple à gérer.
Depuis le 1er janvier dernier, les modifications concernant le cautionnement sont entrées en application. Le cautionnement est défini désormais comme le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Le montant maximum précis de la caution doit être aussi inscrit dans le contrat.
Autre précision, la durée de la caution peut être déterminée ou indéterminée.
Cette solution est simple et gratuite, sans frais supplémentaires ni procédure, mais présente certains inconvénients : elle ne peut pas être garantie à 100 % et si le locataire ou son garant manquent à leurs obligations de paiement, vous serez obligés de les assigner en justice entraînant des frais que cela incombe.
Faire jouer une caution n’est pas toujours synonyme d’efficacité et de rapidité, il faut en effet avoir recours à la justice et à ses délais… C’est pourquoi certains propriétaires préfèrent souscrire une assurance pour loyer impayé.
La Garantie Loyer Impayé ou GLI
L’Assurance Loyer Impayé est une solution pour se protéger de la défaillance éventuelle d’un locataire. A noter qu’elle n’est pas cumulable avec une caution sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Elle coute en moyenne entre 2 & 5 % du montant du loyer mensuel et elle est déductible des revenus locatifs lorsque le bailleur est au régime réel.
Variables d’un assureur à l’autre, les montants des indemnisations auxquelles elle donne droit peuvent être soumis à une franchise. L’assurance loyers impayés est plafonnée en montant jusqu’à environ 90 000 euros et parfois en durée (période de 12 à 36 mois).
Les garanties de la GLI permettent de couvrir les risques pouvant atteindre le bailleur :
- Le recouvrement des loyers impayés charges et taxes comprises, qui représente une sécurité. La couverture se doit d’être efficace en cas de problème dans la mesure où le contrat à un coût.
- Les frais de contentieux et de procédure en cas de litige, ce qui est un soulagement pour le propriétaire
- Les frais de remise en état du logement en cas de détériorations immobilières
La fiscalité de cette assurance est avantageuse puisqu’elle peut être déduite des impôts fonciers.
La possibilité de souscrire une assurance loyer impayé varie également selon le type de locataires : pour ceux en CDI, le loyer ne doit pas excéder plus de 37 % du revenu mensuel et pour ceux en CDD ou les intérimaires ce taux descend à 33%. Si un locataire occupe déjà le logement, le souscripteur doit prouver qu’il n’y a pas eu au préalable d’incident de paiement.
Seuls quelques inconvénients sont à prendre en compte :
- la sélection du dossier locataire qui doit correspondre à des critères stricts pour être pour être validée par l’assureur. Les locataires doivent avoir un profil sécurisant et solvable et doivent justifier d’un revenu mensuel supérieur à 3 fois le montant du loyer charges comprises.
Le locataire doit bénéficier d’un contrat de travail stable. Il doit donc être soit :
- En CDI, hors période d’essai ;
- En CDD, s’il lui reste plus de 8 mois de contrat à effectuer ;
- Un travailleur indépendant justifiant de plus de 2 ans d’activité continue ;
- Les retraités sont également acceptés, les étudiants et apprentis qui peuvent faire appel à un garant.
le logement doit impérativement être la résidence principale du locataire.
- L’assurance rembourse de façon rétroactive 3 ou 4 mois après,
- La souscription d’une assurance loyer impayé est stricte et demande des obligations à respecter pas le propriétaire pour être correctement indemnisé.
En vous adressant à notre service Gestion Locative, vous aurez accès à une assurance loyers impayés :
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