Quel délai prévoir entre un compromis de vente et l'acte authentique ?
La mise en vente d’un appartement prend du temps. De la publication de l’annonce, à la date définitive de la vente chez le notaire, en passant par l’organisation des visites et la négociation avec les acheteurs, certaines étapes administratives peuvent allonger le délai de vente. L’une des étapes la plus longue est le délai qui s’écoule entre la signature du compromis de vente ou de la promesse de vente et la signature de l’acte définitif de vente, qui est généralement de 3 mois. Cela correspond au délai nécessaire pour finaliser l’achat immobilier et rendre possible le transfert de propriété. Que sont exactement le compromis et l’acte de vente ? Pourquoi ce délai, notre agence immobilière CENTURY 21 Auteuil Immobilier à Paris 16 vous apporte son éclairage.
Compromis de vente et acte authentique : petits rappels
Le compromis de vente, ou avant-contrat de vente est la première étape de l’acte de vente. L’objectif est d’engager les parties et de fixer toutes les conditions dans lesquelles va s’effectuer la vente, qui seront définitives : Etat civil complet des parties respectives, désignation des biens vendus, conditions de la vente (prix principal, commission de l’agence, séquestre), mode de financement (comptant ou crédit), compte rendu des diagnostics obligatoires et délais de réalisation de la vente. Elle peut se faire à l’agence ou devant un notaire.
L’acte authentique de vente est le contrat qui valide de manière définitive toutes les conditions de la vente de votre appartement, déjà établies par le compromis de vente
signé par le vendeur et l’acheteur après acceptation de l’offre. C’est la dernière étape de la vente immobilière, qui permet au vendeur de remettre les clés de son nouveau logement à son acheteur.
Ces deux contrats sont rédigés et signés chez le notaire, même si la signature du compromis de vente peut également se faire sous seing privé. Ce sont des documents légaux qui établissent toutes les conditions de la vente immobilière.
Délai de la signature du compromis de vente jusqu'à l'acte authentique
Le délai moyen entre la signature du compromis de vente et l’acte notarié où vous recevez les fonds est d’environ trois mois. Ce délai, qui peut vous paraître long, est nécessaire pour plusieurs raisons :
Le délai de rétractation, obligatoire
- Conformément aux dispositions légales exposées à la signature du compromis de vente, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours à partir de la date à laquelle le compromis de vente est signé. Ce délai de rétraction est obligatoire. La loi offre à l’acquéreur deux possibilités de se retirer de la vente : le délai de réflexion passé à dix joursdepuis la loi Macron et la non-obtention du crédit immobilier nécessaire au financement de l’acquisition immobilière.
- L’acheteur dispose donc d’une durée de 10 jours pour se rétracter de son achat sans motif et sans pénalité financière. Cela signifie que s’il décide de se désengager durant cette période, l’indemnité versée au titre de l’immobilisation (entre 5 et 10% du prix de vente) lui est reversée dans ce cas.
La vérification de tous les documents relatifs au dossier vente et dossier des diagnostics techniques
- Lors de la mise en vente de votre appartement, plusieurs documents sont à fournir, afin de prévoir la signature du compromis et de pouvoir fournir des informations complètes au futur acquéreur, avant la signature de l’acte définitif de vente. Certaines vérifications préalables sont nécessaires, comme l’existence d’un droit de préemption accordé à un tiers (ce qui est le cas si le bien vendu est loué), si vous vendez un logement loué, votre locataire peut être prioritaire pour acheter votre logement, ou le droit de préemption urbain : La mairie peut disposer d’un droit de préemption, dans ce cas votre notaire va devoir lui notifier votre intention de vendre. Le maire dispose d’un délai maximum de 2 mois pour se porter acquéreur s’il dispose de ce droit.
- Dès le compromis de vente signé, le notaire va entamer des démarches pour vérifier que tous les documents, nécessaires pour la signature de l’acte authentique, qui lui ont été transmis sont conformes, notamment :
– le titre de propriété ;
– les derniers relevés de charges ;
– les PV d’assemblée générale des trois dernières années ;
– la taxe foncière ;
– Si le dernier occupant était locataire, copie du congé reçu ou du congé donné au locataire ;
– les Diagnostic technique amiante (DTA) parties communes ;
– l’état parasitaire parties communes ;
– le Carnet d’entretien de l’immeuble ;
– le règlement de copropriété ;
– les Modificatifs au RCP ;
– l’état hypothécaire ;
– la fiche signalétique du syndic ;
– Le pré-état daté établi par le syndic, qui est un document payant et périssable.
Conditions suspensives et délai d'obtention de prêt
- Le compromis de vente mentionne au moins quatre conditions suspensives qui doivent impérativement être levées pour pouvoir procéder à la signature de l’acte authentique :
– La condition suspensive de financement ;
– L’état hypothécaire ;
– Le certificat d’urbanisme ;
– Le droit de préemption urbain ; - L’acheteur bénéficie d’un délai d’obtention de prêt. Il est donc nécessaire de lui laisser du temps pour obtenir un prêt, s’il finance son achat par un crédit bancaire. Légalement, il est prévu une durée de minimum 30 jours à partir de la signature du compromis de vente mais, dans les faits, il en est autrement. Une proposition de financement dans ce délai est court. En pratique, le délai varie entre 45 et 60 jours.
- pour accélérer le délai entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte authentique, il est important de bien préparer tous les documents de la vente dès le début de la commercialisation.
- si l’acquéreur obtient deux refus de financement, il est en droit de demander l’annulation du compromis de vente sans aucune pénalité financière : son avance doit lui être restituée.
Accélérer la signature de l’acte authentique chez le notaire, ou prolonger le délai entre le compromis et l’acte de vente est-ce possible ?
Vous envisagez de rallonger ou de raccourcir le délai entre le compromis de vente et l’acte définitif ? Il est tout à fait possible de prévoir un délai différent, hormis deux délais légaux, qui ne dépendent pas de la réactivité de votre notaire et qui ne peuvent être modifiés :
- le délai de rétractation de l’acheteur, qui est d’une durée incompressible de 10 jours.
- le délai de purge du droit de préemption de la mairie.
En revanche, en respectant quelques règles vous pouvez accélérer les délais :
- par la transmission de tous les documents nécessaires à la vente à votre notaire avant d’effectuer le compromis signé, ce qui évitera de nombreux allers-retours et vous gagnerez du temps.
- être réactif, si tous les sujets sont connus et abordés lors de la signature du compromis ou de la promesse de vente, vous éviterez de perdre du temps une fois le compromis signé.
- C’est dans votre intérêt de ne pas imposer des délais de signatures trop courts car si, par exemple, l’acheteur n’obtient pas son prêt avant la date maximum fixée, vous devrez recommencer toute la commercialisation de votre bien.
Par ailleurs, à l’issu de la signature du compromis de vente, il est possible de signer l’acte définitif avant l’échéance des 3 mois. Pour cela, les conditions suspensives doivent être réalisées et que le notaire en charge du dossier de vente ait effectué toutes les démarches indispensables. Il est également possible de convenir d’un allongement du délai prévu dans le compromis de vente, notamment si un délai supplémentaire est nécessaire pour obtenir un crédit immobilier, mais ce délai ne peut pas aller au-delà de 18 mois.
En conclusion, si le délai minimum entre un compromis et un acte de vente est de trois mois, dans la pratique il peut être plus long. La réactivité d’un notaire ne peut pas réduire les délais légaux, mais il est possible d’accélérer la procédure en transmettant très rapidement tous les documents indispensables à la vente, dans la mesure où ils sont conformes et qu’ils ont été vérifiés par le notaire.
N’hésitez pas à contacter nos agences immobilières CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine ; notre équipe transaction sera à votre écoute pour toute information complémentaire. Vous pouvez nous contacter par téléphone au 01 42 15 16 21 ou 01 56 07 16 21 ou par mail : auteuil@century21.fr ou auteuilseine@century21.fr