Comment calculer l’encadrement des loyers à Paris en 2026 ?
L’encadrement des loyers à Paris intra-muros, reste en 2026 un dispositif central pour réguler le marché locatif. Comprendre les règles applicables est indispensable pour les propriétaires bailleurs comme pour les locataires, afin d’éviter les litiges.
Notre agence immobilière à Paris 16 vous présente un guide complet pour calculer correctement un loyer, encadré par la loi, à Paris en 2026.
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers et quel est son objectif à Paris ?
Initié par la loi Alur, qui s’articule avec le décret annuel de limitation de la hausse des loyers à l’indice de référence des loyers (IRL) dans les zones tendues, l’encadrement des loyers à Paris est un dispositif expérimental issu de la loi ELAN qui a été mis en place par la Ville de Paris au 1er juillet 2019, jusqu’en 2026, pour limiter les hausses excessives dans les zones où la demande locative est très forte.
L’objectif de l’encadrement des loyers à Paris est simple :
- Protéger les locataires contre des loyers abusifs dans les zones tendues.
- Stabiliser le marché locatif et réguler la hausse des loyers dans les zones où la demande est plus importante que l’offre, comme à Paris intra-muros.
Chaque année, trois loyers de référence, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable à ne pas dépasser lors de la signature du bail, sont fixés par arrêté préfectoral et fondés sur la base des données de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) :
- Un loyer de référence,
- Un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %),
- Un loyer de référence minoré (diminué de 30 %).
Quelle est la différence entre loyer de référence, loyer de référence majoré et loyer minoré ?
Le calcul de l’encadrement des loyers à Paris repose sur trois notions :
- Le Loyer de référence, qui est en fait le loyer médian, calculé en fonction du type de logement, meublé ou non meublé, du nombre de pièces, de la date de construction de l’immeuble et de la zone géographique, notamment à Paris suivant le découpage des quartiers ;
- Le Loyer de référence majoré, qui correspond au plafond autorisé que le propriétaire bailleur ne peut pas dépasser (hors complément de loyer justifié) : Loyer de référence + 20 % ;
- Le Loyer de référence minoré, qui est une référence plancher et correspond au Loyer de référence diminué 30%.
En quoi l’encadrement des loyers diffère-t-il de l'IRL (indexation annuelle) ?
L’encadrement des loyers et l’indice de référence des loyers (IRL) qui ont des objectifs distincts.
- L’Encadrement des loyers permet de fixer un plafond pour le loyer à la signature du bail ou lors d’un changement de locataire.
- L’IRL, publié par l’INSEE, permet au propriétaire bailleur de procéder à l’indexation annuelle des loyers.
Quels sont les biens immobiliers concernés par l’encadrement des loyers à Paris en 2026 ?
A Paris intra-muros, l’encadrement des loyers s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019 pour :
- les locations vides ou meublés en résidences principales ;
- les renouvellements des baux relevant de la loi du 6 juillet 1989 dans le parc locatif privé.
A savoir : ne sont pas concernés par ce dispositif les logements sociaux, les locations touristiques à courte durée et les logements soumis à la loi de 1948, les baux code civile.
Un changement de locataire modifie-t-il les règles applicables ?
Oui, mais dans un cadre précis lors d’un nouveau bail :
- Si Le loyer respecte le plafond du loyer de référence majoré en vigueur en 2026 ;
- Si le précédent loyer était inférieur au plafond, sans une augmentation au-delà du plafond autorisé.
Seuls des travaux importants ou une réévaluation encadrée permettent une hausse importante du loyer entre deux locations.
Comment savoir si votre bien est soumis à l’encadrement des loyers à Paris ?
Vous êtes bailleur et votre bien est situé à Paris, il sera obligatoirement soumis à l’encadrement des loyers. Il faut savoir que Paris est découpé en quatorze secteurs géographiques, regroupant 80 quartiers, avec des niveaux de loyers de référence.
Comment vérifier la zone/secteur et la catégorie du logement ?
Pour connaître le montant plafonné du loyer à appliquer pour votre logement à Paris, vous pouvez consulter la carte interactive officielle publiée par la préfecture via la Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement et du logement (D.R.I.H.L), en indiquant l’adresse de votre bien ou ses caractéristiques :
- Nombre de pièces principales ;
- L’époque de construction Nombre de pièces ;
- Le type de location vide ou meublée.
Quelles sont les règles pour publier une annonce et rédiger un bail encadré ?
Lors de la publication d’une annonce pour la mise en location d’un bien immobilier situé à Paris ou dans des zones soumises à l’Encadrement des loyers, que vous soyez propriétaire où que vous confiez votre bien à une agence immobilière, il y a des règles à respecter. Il est obligatoire de mentionner certains éléments sur l’annonce de location lors de sa diffusion :
- Le loyer de référence ;
- Le loyer de référence majoré ;
- Le complément de loyer éventuel.
Il en est de même lors de la rédaction du bail qui doit préciser les éléments suivants :
- Le montant du loyer hors charges ;
- Le plafond applicable ;
- L’éventuel complément de loyer.
L’absence de ces mentions sur l’annonce immobilière ou sur le contrat de location peut entraîner des sanctions.
Complément de loyer : quand est-il possible à Paris en 2026 ?
Vous êtes propriétaire et votre logement a des caractéristiques particulières en comparaison avec des logement de même catégorie, vous pouvez demander un complément de loyer à votre futur locataire lors de la rédaction du bail, sachant que le complément de loyer représente une partie du montant du loyer. Le montant du loyer (hors charges) se compose du loyer de base (hors charges) et du complément de loyer.
Pour appliquer un complément de loyer le logement doit présenter des caractéristiques exceptionnelles, qui sera justifié dans le bail :
- Une vue remarquable ;
- Une Terrasse rare ;
- Une localisation spécifique ;
- Un certain confort.
A savoir : Vous ne pouvez pas justifier un complément de loyer entre autres pour :
- Une simple rénovation ;
- La proximité des transports ;
- Un équipement standard ;
- En cas de mauvaise isolation thermique ;
- Une installation électrique dégradée.
Quelles sanctions en cas de dépassement du loyer encadré ?
Si le propriétaire ne respecte pas l’encadrement du niveau des loyers correspondant à son bien immobilier, il y peut avoir, après contrôle, des sanctions administratives prévues par la loi ELAN, qui oblige le bailleur de mettre le contrat en conformité :
- Mise en demeure préfectorale ;
- Obligation de remboursement du trop-perçu ;
- Amende administrative pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour un propriétaire personne physique (ou 15 000 € s’il s’agit d’une personne morale), en plus du remboursement des trop-perçus au locataire.
Comment un locataire peut-il contester un loyer non conforme ?
Si le contrat de location n’est pas conforme et ne mentionne pas le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré, le locataire peut :
- Adresser au bailleur une mise en demeure dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat pour porter cette information au bail ;
- Puis à défaut de réponse ou de refus du propriétaire, saisir la Commission départementale de conciliation (CDC) dans un délai de 3 mois, pour une conciliation amiable ;
- En cas d’échec, saisir le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris.
Comment un propriétaire peut-il sécuriser son loyer tout en restant en conformité ?
Pour un investissement locatif sécurisé à Paris, pour éviter tout litige et risques contentieux, vous devez en tant que propriétaire bailleur :
- Identifier le secteur géographique de votre bien ;
- Déterminer la catégorie du logement ;
- Vérifier systématiquement le loyer de référence majoré à appliquer ;
- Veiller à la conformité du contrat de location lors de la rédaction du bail ;
- Justifier précisément tout complément de loyer ;
- Respecter les obligations formelles dans l’annonce et le bail ;
- Vous faire accompagner par un professionnel.
Encadrement des loyers : que se passera-t-il après 2026 ?
L’encadrement des loyers est un dispositif expérimental, initié en 2019 par la loi Elan, dont l’arrêt est prévu en novembre 2026. Actuellement ce dispositif a été mis en place dans 69 villes françaises, afin de réguler la tension du marché locatif. Sa prolongation ou son évolution dépendra d’une évaluation nationale dont les décisions sont en cours pour fixer l’avenir de ce dispositif.
Le Ministère de la Transition écologique (en charge du logement et du développement durable) pilote le suivi de l’expérimentation en France. En 2026, pour les logements dont le DPE est classés F ou G, il est interdit d’augmenter le loyer (même via l’IRL).
Plusieurs scénarios sont envisageables pour l’avenir de l’encadrement des loyers :
- Prolongation du dispositif ;
- Extension à d’autres villes ;
- Ajustement des plafonds ;
- Transformation en dispositif pérenne.
C’est le ministère du logement qui devra en décider.
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