Démembrement de propriété : comment ça fonctionne et quand y avoir recours ?
Souvent conseillé par les notaires, le démembrement de propriété permet de séparer les droits liés à un même bien pour optimiser la succession, réduire certains impôts et organiser sereinement la transmission entre générations.
Nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et Auteuil Seine vous éclairent sur cet outil juridique et fiscal très utilisé en matière de transmission de patrimoine et d’investissement immobilier.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Le droit de propriété se compose de trois éléments :
- L’usus : le droit d’utiliser le bien ;
- Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus (loyers, rente…) ;
- L’abusus : le droit d’en disposer (vendre, donner, transmettre).
Quand ces trois attributs n’appartiennent plus à la même personne, on parle de démembrement de propriété. La pleine propriété est alors divisée entre :
- Un usufruitier, qui conserve l’usage du bien et les revenus ;
- Un nu-propriétaire, qui détient le support du bien et en deviendra pleinement propriétaire à l’extinction de l’usufruit.
Le démembrement peut être temporaire (pour une durée prévue au contrat) ou viager (jusqu’au décès de l’usufruitier). À la fin, on parle de remembrement : le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans droits supplémentaires à payer.
Qu’est-ce que l’usufruit dans un démembrement ?
L’usufruit est le droit :
- D’occuper le bien ou d’y loger un proche ;
- De le louer et d’en percevoir les loyers ;
- De participer aux décisions courantes, notamment en copropriété.
En contrepartie, l’usufruitier doit :
- Entretenir le bien et réaliser les réparations courantes ;
- Payer les impôts liés à l’usage notamment la taxe d’Habitation, mais la taxe foncière est généralement à la charge du nu-propriétaire ;
- Déclarer les revenus locatifs à l’administration fiscale.
L’usufruit est par nature temporaire : il prend fin soit au terme prévu (démembrement temporaire), soit au décès de l’usufruitier (démembrement viager).
Qu’est-ce que la nue-propriété dans un démembrement ?
La nue-propriété est le droit de disposer du bien : le nu-propriétaire peut, en théorie, vendre ou donner sa nue-propriété, mais toujours sans porter atteinte aux droits de l’usufruitier.
Pendant la durée du démembrement, le nu-propriétaire :
- Ne peut ni occuper le bien, ni percevoir de loyers ;
- Supporte en principe les grosses réparations (toiture, murs porteurs, gros œuvre…).
En contrepartie, il sait qu’il deviendra plein propriétaire à l’issue du démembrement, sans frais de succession supplémentaires si l’usufruit s’éteint par décès. C’est ce qui en fait un outil très intéressant pour les héritiers.
Pourquoi réaliser un démembrement de propriété ?
Plusieurs objectifs peuvent motiver un démembrement :
- Préparer sa succession : donner la nue-propriété à ses enfants tout en gardant l’usufruit permet de transmettre progressivement son patrimoine, tout en continuant à y vivre ou à percevoir les loyers ;
- Réduire la fiscalité : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, généralement inférieure à la pleine propriété. De plus, en matière d’IFI, c’est souvent l’usufruitier qui est imposé sur la valeur du bien ;
- Investir à moindre coût : acheter la nue-propriété d’un bien ou de parts de SCPI permet de bénéficier d’un prix décoté (souvent 30 à 40 % de moins que la pleine propriété et dépend de l’âge de l’usufruitier cf. le Barème de l’Article 669 du Code général des impôts), en vue de récupérer la pleine propriété plus tard ;
- Organiser la protection du conjoint : lors d’un décès, le conjoint peut recueillir l’usufruit sur le bien familial, et les enfants la nue-propriété.
Qui peut mettre en place un démembrement de propriété ?
Le démembrement est un montage juridique encadré qui nécessite en pratique l’intervention d’un notaire. Il peut être mis en place :
- En famille : parents et enfants, grands-parents et petits-enfants… dans le cadre d’une donation ou d’une succession ;
- Entre membres d’un couple : via un démembrement croisé ou une donation entre époux pour protéger le survivant ;
- Dans le cadre d’un investissement : par exemple pour acquérir nue-propriété et usufruit de parts de SCPI ou d’un bien locatif au sein d’une société.
Bon à savoir : il peut concerner un bien immobilier, mais aussi des parts de société ou, plus rarement, certains placements financiers.
Quels sont les avantages et les inconvénients du démembrement ?
Le démembrement de propriété présente plusieurs avantages. Il facilite la transmission du patrimoine en l’anticipant sereinement et permet une réduction des droits de donation et de succession grâce à la valorisation séparée de l’usufruit et de la nue-propriété. Il offre aussi une protection efficace du conjoint ou d’un proche fragile et constitue une solution d’investissement avantageuse, notamment avec l’achat de nue-propriété à prix décoté. Enfin, il peut alléger l’IFI pour le nu-propriétaire.
Cependant, ce mécanisme comporte aussi quelques inconvénients. Il s’agit d’un montage juridique complexe nécessitant une rédaction rigoureuse. L’usufruitier et le nu-propriétaire doivent agir de concert pour vendre le bien, ce qui limite leur liberté.
Le nu-propriétaire peut être amené à supporter des gros travaux coûteux sans percevoir de revenus, et le donateur doit veiller à ne pas se démunir excessivement, au risque de fragiliser sa situation financière.
Quelles sont les implications fiscales du démembrement de propriété ?
En cas de donation démembrée, les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, déterminée selon un barème fiscal en fonction de l’âge de l’usufruitier. Plus celui-ci est jeune, plus l’usufruit vaut cher, et plus la nue-propriété est faible, ce qui réduit les droits à payer.
À retenir :
- Un abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, permet d’alléger encore le coût de la transmission ;
- Pour l’IFI, la valeur du bien est en principe déclarée par l’usufruitier, ce qui peut sortir le nu-propriétaire de l’impôt ;
- Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans nouveaux droits de succession à régler sur ce bien déjà donné.
Comment nos agences CENTURY 21 Auteuil et Auteuil Seine peuvent-elles vous aider ?
Le démembrement de propriété est un outil puissant, mais qui doit être adapté à chaque situation familiale, patrimoniale et fiscale. À Paris 16ème, vos projets de vente, d’achat ou d’investissement peuvent gagner à intégrer cette stratégie, notamment pour préparer l’avenir de vos enfants ou optimiser votre fiscalité.
Notre équipe est à votre écoute pour répondre à toutes vos questions sur vos projets immobiliers de vente, achat ou gestion locative. N’hésitez pas à contacter nos deux agences immobilières CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine par téléphone au 01 42 15 16 21 ou 01 56 07 16 21 ou par mail : auteuil@century21.fr ou auteuilseine@century21.fr.