Impôts locaux immobiliers : comment les comprendre et les calculer ?
Notre agence immobilière à Paris 16ème, nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et Auteuil Seine vous éclairent sur les principaux impôts locaux immobiliers : taxe foncière, taxe d’habitation sur les résidences secondaires, TEOM, taxes sur les logements vacants… Des éléments essentiels à connaître avant d’acheter, louer ou conserver un bien.
Qu’est-ce qu’un impôt local immobilier ?
Les impôts locaux immobiliers sont des taxes perçues par les collectivités territoriales (communes, intercommunalités, départements, région) pour financer les services publics de proximité : écoles, voirie, équipements sportifs, collecte des déchets, aménagement urbain.
Ils sont liés à la détention ou à l’occupation d’un bien immobilier : appartement, maison, parking, locaux commerciaux, terrain… Les principaux pour un particulier sont :
- La taxe foncière (propriétés bâties ou non bâties) ;
- La taxe d’habitation sur les résidences secondaires ;
- La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères) ou, dans certaines communes, la REOM ;
- Les taxes sur les logements vacants.
Chaque taxe a sa propre base de calcul, mais elles reposent toutes sur la valeur locative cadastrale du bien et sur des taux votés par les collectivités locales.
Comment fonctionne la taxe foncière ?
La taxe foncière est due par tout propriétaire (ou usufruitier) d’un bien immobilier au 1er janvier de l’année d’imposition, que le logement soit occupé, loué ou vacant.
Elle concerne la plupart des biens « fixés au sol » et présentant le caractère de bâtiment : appartement, maison, parkings, dépendances, locaux professionnels, certains terrains.
Son calcul repose sur deux éléments :
- La valeur locative cadastrale du bien : c’est le loyer annuel théorique que le logement pourrait générer s’il était loué ; un abattement de 50 % est appliqué pour tenir compte des charges (entretien, assurance, gestion…) ;
- Le taux d’imposition, voté chaque année par les collectivités (commune, intercommunalité, département).
Bon à savoir : le montant de la taxe foncière = valeur locative cadastrale x 50 % x taux votés.
En cas de travaux importants (agrandissement, surélévation, changement d’usage, etc.), le propriétaire doit les déclarer : la nouvelle valeur locative ne sera prise en compte qu’au 1er janvier suivant.
Quelles sont les exonérations ou réductions disponibles pour la taxe foncière ?
Il existe de nombreuses situations dans lesquelles un propriétaire peut bénéficier d’un allègement de taxe foncière. Ces dispositifs peuvent prendre la forme d’une exonération totale, d’une exonération temporaire ou encore d’un dégrèvement partiel selon le profil du propriétaire, ses revenus ou les caractéristiques du bien.
Exonérations liées à la situation personnelle
Certaines personnes peuvent être totalement exonérées de taxe foncière pour leur résidence principale. Sont notamment concernées :
- Les propriétaires âgés de plus de 75 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, sous réserve de revenus inférieurs aux plafonds légaux ;
- Les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) ;
- Les bénéficiaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité (Asi) ;
- Les bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), également sous condition de ressources.
Lorsque les critères sont remplis, l’administration fiscale applique automatiquement cette exonération.
Exonérations temporaires pour constructions neuves ou rénovations
Certaines situations peuvent ouvrir droit à une exonération temporaire de taxe foncière :
- Les constructions nouvelles, reconstructions ou extensions bénéficient d’une exonération de deux ans, à compter du 1er janvier suivant l’achèvement des travaux (déclaration obligatoire dans les 90 jours) ;
- Les travaux importants d’amélioration énergétique peuvent donner droit à une exonération pouvant aller jusqu’à trois ans, lorsque la collectivité locale l’a explicitement votée.
Ces mesures visent à encourager la construction et les rénovations permettant d’améliorer la performance énergétique des logements.
Dégrèvements pour motifs sociaux ou en raison de la vacance du logement
D’autres dispositifs permettent de réduire la taxe foncière :
- Les propriétaires âgés de 65 à 75 ans peuvent obtenir un dégrèvement automatique de 100 euros, sous condition de revenus ;
- Les logements inoccupés peuvent bénéficier d’un dégrèvement lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire, dure au moins trois mois consécutifs et concerne tout ou partie du bien. Ce dégrèvement n’est pas automatique et doit être demandé avant le 31 décembre de l’année suivant la période de vacance.
Plafonnement de la taxe foncière en fonction des revenus
Un plafonnement de la taxe foncière peut être accordé lorsque :
- Le propriétaire occupe son logement à titre de résidence principale ;
- Son revenu fiscal de référence n’excède pas les plafonds prévus par la loi ;
- La taxe foncière dépasse 50 % de ses revenus.
Ce dispositif n’est pas automatique et nécessite une demande auprès du centre des finances publiques, à effectuer dès réception de l’avis d’imposition.
Comment fonctionne la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?
Depuis 2023, la taxe d’habitation est supprimée sur les résidences principales, mais elle reste due sur les résidences secondaires.
Elle est calculée, elle aussi, sur la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s’appliquent des taux votés par la commune. Certaines villes, notamment en zone tendue ou très recherchée comme Paris, peuvent voter :
- Une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ;
- Des règles spécifiques pour les logements peu occupés.
En tant que propriétaire d’un pied-à-terre dans le 16ème arrondissement, il est donc important d’intégrer cette taxe à votre budget global d’acquisition et de détention.
Qu'est-ce que la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) ?
La TEOM finance la collecte et le traitement des déchets ménagers. Elle s’applique à tous les biens soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, même lorsque le bien bénéficie d’une exonération temporaire de taxe foncière.
- Elle figure généralement sur l’avis de taxe foncière ;
- Elle est due par le propriétaire, qui peut la récupérer sur le locataire via les charges locatives (hors frais de gestion).
Quelles sont les taxes liées aux logements vacants ?
Plusieurs dispositifs peuvent s’appliquer selon la localisation et la durée de vacance du logement :
- Taxe sur les logements vacants (TLV) : pour les logements non meublés, inoccupés depuis au moins un an, situés dans des zones dites « tendues » ;
- Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) : dans les communes qui n’appliquent pas la TLV, la municipalité peut instaurer une taxe d’habitation spécifique pour les logements vacants depuis plus de deux ans.
Par ailleurs, même un logement vide reste soumis à la taxe foncière. Un dégrèvement partiel peut être accordé si la vacance est involontaire (travaux, impossibilité de louer…) et dure au moins trois mois, sur demande auprès du centre des finances publiques.
Comment les collectivités locales influencent-elles les impôts immobiliers ?
Les collectivités locales jouent un rôle central, car :
- Elles votent les taux d’imposition de la taxe foncière, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et, le cas échéant, des taxes sur les logements vacants ;
- Elles choisissent le dispositif de financement des déchets (TEOM, REOM, redevance spéciale) ;
- Elles peuvent décider d’exonérations ou d’allègements, notamment pour encourager les travaux de rénovation énergétique.
Deux logements identiques n’auront donc pas les mêmes impôts locaux selon la commune, voire le secteur, où ils sont situés.
Comment estimer ses impôts locaux avant un achat immobilier ?
Avant de signer un compromis, il est recommandé de :
- Demander au vendeur le dernier avis de taxe foncière (et, le cas échéant, de taxe d’habitation pour une résidence secondaire) ;
- Vérifier la présence de TEOM et son montant ;
- Se renseigner sur les taxes sur les logements vacants si vous n’envisagez pas d’occuper le bien immédiatement ;
- Utiliser les outils disponibles sur impots.gouv.fr pour simuler certains montants ;
- Prendre en compte d’éventuels travaux qui pourraient modifier la valeur locative à terme.
Cette estimation permet d’intégrer les impôts locaux dans votre budget global : mensualité de crédit, charges de copropriété, travaux et fiscalité locale.
Comment nos agences CENTURY 21 Auteuil et Auteuil Seine peuvent-elles vous aider ?
Lors de votre projet d’achat ou de vente, nous vous accompagnons pour lire et comprendre votre avis de taxe foncière ou de taxe d’habitation sur résidence secondaire, et intégrer le montant prévisionnel des impôts locaux dans votre plan de financement.
Notre équipe est à votre écoute pour répondre à toutes vos questions sur vos projets immobiliers de vente, achat ou gestion locative. N’hésitez pas à contacter nos deux agences immobilières CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine par téléphone au 01 42 15 16 21 ou 01 56 07 16 21 ou par mail : auteuil@century21.fr ou auteuilseine@century21.fr.