Loi Carrez : qu’est-ce que c’est et comment mesurer la surface privative ?
Connaître précisément la surface privative de votre appartement ou de votre maison en copropriété est essentiel pour sécuriser votre transaction et éviter les mauvaises surprises.
Notre agence immobilière à Paris 16ème, nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et Auteuil Seine vous éclairent sur la loi Carrez, un élément incontournable dès qu’il est question d’acheter ou de vendre un bien en copropriété.
Qu’est-ce que la loi Carrez ?
La loi n°96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, a instauré une définition précise de la « surface privative » des lots de copropriété. Son objectif est de protéger l’acheteur contre les surfaces exagérées ou imprécises mentionnées dans les actes de vente.
Concrètement, la superficie Carrez doit être indiquée dans tous les documents de vente (promesse de vente, compromis, acte authentique) et correspond à la surface de plancher des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches, gaines, cages d’escaliers et embrasures de portes et fenêtres.
Quels biens immobiliers sont concernés par la loi Carrez ?
La loi Carrez s’applique uniquement aux biens en copropriété d’au moins 8 m² :
- Appartements en copropriété verticale (immeubles) ;
- Maisons situées dans un lotissement ou une copropriété horizontale ;
- Locaux à usage d’habitation, professionnel ou mixte.
En revanche, ne sont pas concernés : les maisons individuelles hors copropriété, les lots inférieurs à 8 m², les caves, parkings, garages, granges ou terrains à bâtir. Les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) relèvent d’un autre dispositif.
Comment calculer une surface loi Carrez ?
Le calcul Carrez consiste à mesurer la surface de plancher des pièces privatives fermées et couvertes, dont la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 m. On retranche :
- Murs et cloisons ;
- Marches, cages d’escaliers, gaines ;
- Embrasures de portes et de fenêtres.
On exclut également :
- Les surfaces inférieures à 1,80 m de hauteur ;
- Les lots ou fractions de lots de moins de 8 m² ;
- Caves, garages, parkings, jardins, terrasses ouvertes et balcons.
En pratique, chaque pièce est mesurée au sol, puis les déductions sont appliquées afin d’obtenir la surface privative à mentionner dans l’acte de vente.
Quelle est la différence entre la surface habitable et la surface Carrez ?
La surface habitable (loi Boutin) et la surface loi Carrez se ressemblent, mais ne recouvrent pas exactement les mêmes éléments. La surface Carrez inclut, dès lors qu’ils font au moins 1,80 m de hauteur :
- Les combles aménagés et non aménagés ;
- Les sous-sols (hors caves, garages, parkings) ;
- Les greniers, remises, réserves ;
- Les vérandas et loggias privatives.
La surface habitable, utilisée principalement pour la location, exclut ces surfaces annexes. Elle est donc en général inférieure à la surface Carrez. En vente, on parle de Carrez ; en location, on applique la loi Boutin.
Quand réaliser un diagnostic loi Carrez et qui peut le faire ?
Le métrage Carrez doit être réalisé avant la mise en vente du bien, afin que la superficie puisse figurer dès le compromis de vente et, idéalement, dans l’annonce immobilière. Le vendeur peut, en théorie, mesurer lui-même. Mais la méthode est technique, surtout en présence de pièces mansardées ou de plans complexes.
Dans la pratique, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier ou à un géomètre-expert. Ce professionnel réalise les mesures selon la réglementation, vérifie les documents de copropriété et délivre une attestation de superficie loi Carrez engageant sa responsabilité civile.
Combien coûte un diagnostic loi Carrez et quelle est sa durée de validité ?
Le coût d’un diagnostic loi Carrez varie selon la surface et le type de bien : à titre indicatif, comptez généralement entre 80 et 150 € pour un appartement, et entre 160 et 200 € pour une maison en copropriété. Des forfaits regroupant plusieurs diagnostics (amiante, DPE, électricité, etc.) permettent souvent de réduire la facture globale.
Bon à savoir : l’attestation Carrez n’a pas de date de péremption. Elle reste valable tant que la surface privative n’est pas modifiée. En cas de travaux impactant la superficie (abattage ou création de cloisons, pose d’un escalier, agrandissement, fermeture de loggia…), un nouveau mesurage est nécessaire.
Que se passe-t-il en cas d’erreur sur la surface Carrez ?
La loi tolère une marge d’erreur de 5 % au bénéfice du vendeur. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans l’acte de vente, l’acheteur dispose d’un délai d’un an à compter de la signature de l’acte authentique pour demander une réduction du prix proportionnelle aux mètres carrés manquants (ainsi que, le cas échéant, une partie des frais de notaire).
Comment fonctionne la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ?
Depuis 2023, la taxe d’habitation est supprimée sur les résidences principales, mais elle reste due sur les résidences secondaires.
Elle est calculée, elle aussi, sur la valeur locative cadastrale du logement, à laquelle s’appliquent des taux votés par la commune. Certaines villes, notamment en zone tendue ou très recherchée comme Paris, peuvent voter :
- Une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ;
- Des règles spécifiques pour les logements peu occupés.
En tant que propriétaire d’un pied-à-terre dans le 16ème arrondissement, il est donc important d’intégrer cette taxe à votre budget global d’acquisition et de détention.
Quelles sont les sanctions et les risques en cas de non-respect de la loi Carrez ?
Les principaux risques pour le vendeur sont :
- La nullité de la vente en l’absence de mention de la superficie Carrez ;
- Une baisse imposée du prix en cas de surface surévaluée de plus de 5 % ;
- Des litiges et démarches judiciaires potentiellement coûteux.
Quels sont les avantages et les limites de la loi Carrez ?
Pour l’acheteur, la loi Carrez apporte transparence et sécurité : la superficie est mesurée selon une méthode unique, permettant de comparer objectivement les biens entre eux et de vérifier la cohérence du prix. En cas d’erreur significative, il dispose de recours.
Pour le vendeur, le principal avantage réside dans la sécurisation de la transaction lorsqu’il s’appuie sur un diagnostic réalisé par un professionnel assuré. Les limites tiennent surtout au coût du mesurage et au fait que certaines surfaces appréciables au quotidien (balcons, terrasses, volumes bas de plafond) ne sont pas comptabilisées, ce qui peut parfois donner une image partielle du bien.
Comment vérifier la superficie Carrez avant un achat immobilier ?
Avant de signer une offre d’achat, il est prudent de :
- Demander le certificat loi Carrez et le relire attentivement ;
- Comparer la surface mentionnée avec les plans ou les documents de copropriété ;
- Faire intervenir un professionnel pour une contre-mesure en cas de doute important, notamment si des travaux ont été réalisés depuis le dernier diagnostic.
Nos conseillers peuvent également vous aider à analyser ces documents et à apprécier la cohérence entre surface annoncée, disposition des pièces et prix de vente.
Comment nos agences CENTURY 21 Auteuil et Auteuil Seine peuvent-elles vous aider ?
Nos agences CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine accompagnent au quotidien vendeurs et acquéreurs sur toutes les questions liées à la loi Carrez dans le 16ème arrondissement. Nous vous orientons vers des diagnostiqueurs sérieux, vérifions les documents fournis, sécurisons vos compromis de vente et vous aidons à estimer votre bien au juste prix en fonction de sa réelle superficie privative.
Notre équipe est à votre écoute pour répondre à toutes vos questions sur vos projets immobiliers de vente, achat ou gestion locative. N’hésitez pas à contacter nos deux agences immobilières CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine par téléphone au 01 42 15 16 21 ou 01 56 07 16 21 ou par mail : auteuil@century21.fr ou auteuilseine@century21.fr.