Comment donner congé à son locataire, préavis et formalités, ce qu’il faut savoir
Vous êtes propriétaire d’un appartement en location que vous désirez mettre en vente, reprendre pour l’habiter ou y loger un proche, ou vous avez constaté un motif sérieux et légitime pour donner congé à votre locataire, nous allons vous indiquer les formalités à respecter.
Notre agence immobilière CENTURY 21 Paris 16 Auteuil Immobilier, est à votre écoute pour vous accompagner, vous apporter ses conseils et son expertise, afin que votre projet immobilier se déroule dans les meilleures conditions, notamment dans des cas qui sous-tendent parfois une part de complexité.
Il existe pour un bailleur trois motifs pour délivrer son congé à son locataire, voici en détail ce qu’il faut savoir pour chacun de ces cas :
1. En cas de vente
Louer un bien immobilier est un acte engageant encadré par le contrat de location.
Vous décidez de donner congé à votre locataire pour mettre en vente votre bien, vous devez respecter un préavis et l’en informer au moins 6 mois avant la date de fin du contrat de location pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Sachez que, s’il s’agit d’une location vide, votre locataire sera prioritaire pour l’acquérir (droit de préemption à l’achat), il a alors 2 mois pour se décider. S’il choisit d’acheter le locataire dispose alors à nouveau de 2 mois pour signer la promesse de vente, délai porté à 4 mois s’il souhaite souscrire un emprunt bancaire.
2. En cas de reprise de l’appartement par le propriétaire
Vous souhaitez habiter vous-même en résidence principale le logement que vous avez mis en location, ou avez l’intention d’y loger l’un de vos proches, vous ne pourrez pas récupérer le bien du jour au lendemain et dans n’importe quelles conditions.
On entend par parent proche sa compagne ou compagnon (marié, pacsé ou concubin), un de ses ascendants ou descendants, ou ceux de son partenaire. Le bénéficiaire de la reprise doit habiter le logement et en faire sa résidence principale.
Les modalités de demande de congé sont identiques au cas de mise en vente, vous devez en informer votre locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par huissier. Le délai de préavis court à compter de la réception de la lettre recommandée, ou de la signification de l’huissier.
3. En cas de motif sérieux et légitime
Un motif sérieux et légitime peut également être invoqué : non-paiement du loyer ou retards répétés, sous-location non autorisée, dégradations ou troubles de voisinage…
Ces motifs vous permettent également de donner congé à votre locataire. En cas de contestation par le locataire, il vous revient de justifier les motifs que vous invoquez.
Voici ce que contient la lettre de congé à envoyer en recommandée avec A.R :
- Le motif du congé
en cas de reprise, le courrier doit préciser les noms et adresses des bénéficiaires de la reprise et le lien les reliant au bailleur, si la reprise n’est pas faite par le bailleur lui-même. - La description précise du bien et éventuelles annexes
en cas de vente, son prix et les conditions de la vente, les 5 premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui indiquent les conditions de l’offre de vente au locataire ; lettre accompagnée de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. - Envoi du courrier
Le congé doit être envoyé à tous les titulaires du bail, donc en pratique si vous avez une colocation de 3 personnes vous devez envoyer 3 lettres recommandées à la même adresse.
Précisions à connaître sur les dates de préavis encadrées :
En location vide, Le locataire doit recevoir sa lettre de congé au moins 6 mois avant la date de fin du bail, le dernier jour du mois. Les jours fériés et les week-ends sont inclus dans le calcul. Si le délai de préavis s’achève un dimanche, il finit ce jour-là.
En location meublée, le préavis pour prendre congé de son locataire est de trois mois.
A partir du moment où votre locataire reçoit son congé, il peut quitter les lieux à tout moment sans préavis. Le loyer sera dû pour la période pendant laquelle il aura occupé les lieux.
A prendre en compte, le préavis court à réception de la lettre de congé.
Vous devez donc envoyer votre préavis par courrier recommandé avec accusé réception, mais si le locataire ne va pas chercher la lettre ou refuse de signer le recommandé il faudra lui signifier le congé par huissier.
En conséquence, nous vous recommandons de prendre de la marge sur l’envoi du congé à votre locataire, afin d’éviter de dépasser le délai de préavis.
Côté locataire, des cas particuliers de protection
- Locataires de plus de 65 ans
Pour les locataires de plus de 65 ans aux ressources limitées ou pour les locataires ayant à leur charge ce type de personnes, la loi instaure une protection dont vous pouvez consulter le décret sur le site service public (sections locataires protégés).
Néanmoins, cette disposition de protection des locataires ne s’applique pas si à la date du congé le bailleur est lui-même âgé de plus de 65 ans ou que ses ressources sont inférieures à celles fixées pour définir le locataire protégé, ou si le bailleur propose une solution de relocation au locataire.
- Rachat d’un logement occupé
L’acquéreur d’un bien occupé, en location vide, qui reprend le bail en cours doit respecter des contraintes précises, mises en place par la loi ALUR, sur le congé qu’il peut donner au locataire en place : si le nouvel acquéreur veut reprendre possession du logement avec un bail expirant dans moins de deux ans, il doit donner congé dans les délais classiques mais ce congé ne prendra effet au plus tôt que deux ans après la date d’acquisition, ou si le nouvel acquéreur veut vendre le logement avec un bail expirant dans moins de trois ans, il ne pourra le faire qu’à l’échéance du bail renouvelé au moins une fois.
Vous avez des questions sur la gestion locative, votre agence CENTURY 21 Auteuil Immobilier se tient à votre disposition. N’hésitez pas à nous contacter ou à venir nous rencontrer !