Quelles sont les obligations du vendeur d'un bien immobilier ?
Lors d’une vente immobilière, le vendeur immobilier est soumis à plusieurs obligations légales, afin de conclure la transaction sans litige, notamment d’information sur le bien, de délivrance du bien et de garantie.
Nos agences immobilières à Paris 16 CENTURY 21 Auteuil Immobilier et Auteuil Seine vous exposent en détail ces obligations vendeur.
L’obligation d’information du vendeur
Lors de la mise en vente d’un bien, le vendeur est tenu, de manière générale, de communiquer à l’acheteur toutes les informations en sa possession relatives au bien vendu et sur la situation de l’immeuble. Cette obligation, qui s’impose notamment au vendeur professionnel et en particulier aux agents immobiliers en lien avec les vendeur, repose sur la bonne foi et la transparence du vendeur qui recueille toutes les informations utiles (éventuelles procédures en cours, existence d’un bail, servitudes, etc.) et ne peut invoquer l’ignorance en cas de litige.
L’obligation de transmission d’information envers l’acheteur impose au vendeur, sous peine de sanctions judiciaires, de fournir des renseignements précis et les documents relatifs à la vente d’un bien en copropriété dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, notamment :
- La superficie exacte, par le métrage du bien, conformément à la loi Carrez
- le carnet d’entretien de l’immeuble
- le règlement de copropriété
- les charges courantes
- les procès-verbaux des assemblées générales, des 3 dernières années
- les diagnostics techniques du bien vendu et de l’immeuble
et sur le plan juridique quelques données tels que l’’existence de servitudes (pour droit de passage, de vue, d’’écoulement des eaux) ou d’hypothèque.
Le vendeur doit indiquer si le logement à vendre est loué et dans ce cas donner congé à son locataire, ou communiquer le bail en cours avant le précontrat de vente.
L’obligation de délivrance
Livraison
L’une des principales obligations du vendeur à l’issue de la transaction immobilière lors de la vente d’une maison ou d’un appartement est de livrer le bien vendu ; c’est-à-dire de permettre à l’acheteur de prendre possession des lieux, lors de la remise des clés.
L’obligation de délivrance concerne le bien en lui-même ainsi que tous les éléments relatifs à son utilisation (titres de propriété, certificats divers, etc.).
Conformité
La livraison du bien vendu doit être conforme aux spécifications du contrat de vente. Il est précisé dans l’article 1614 du Code civil que le bien vendu doit être délivré dans le même état qu’au jour où il a été visité par l’acheteur. Il est d’ailleurs de rigueur d’organiser avec l’acheteur une dernière visite de la maison ou de l’appartement, avant la signature de l’acte authentique de vente, pour s’assurer de la conformité du bien, qui doit conserver son état initial et correspondre en tous points à la description d’avant contrat.
Le vendeur immobilier a pour obligation de surveiller l’état du bien avant la remise des clés à l’acheteur. En cas de dégâts ou détérioration du bien par non-respect de cette obligation de surveillance, le vendeur en portera la responsabilité et devra en supporter les frais afférant aux réparations nécessaires. .
Conformément à l’article 116 du Code civil en matière de métrage et depuis la loi carrez, les contrats de vente portant sur des lots de copropriété doivent mentionner la surface exacte. L’acheteur peut réclamer une baisse du prix au prorata sous un délai d’un an après la signature de l’acte authentique de vente, si la surface réelle du bien vendu est plus de 5% en dessous de la surface indiquée. Dans le cas contraire, où la surface serait supérieure à plus de 5%, l’acheteur doit être en mesure de verser un supplément de prix ou bien renoncer à l’achat.
Non-respect de l’obligation de délivrance
Il faut savoir que l’acheteur est en droit d’avoir recours à la justice pour annulation de la vente ou exécution forcée, avec d’éventuels dommages et intérêts pour le préjudice subi (frais de déménagement, etc.), si le vendeur ne remplit pas son obligation de délivrance.
L’obligation de délivrance, si un cas de force majeur survient, pourra être suspendue ou annuler par le tribunal lorsque le vendeur en fait la demande, qui sera traitée au cas par cas par les tribunaux.
Obligation de garantie du vendeur immobilier
Lors de la signature du compromis de vente et de l’acte authentique de vente, la loi vous oblige le vendeur à fournir les diagnostics immobiliers visant à informer l’acquéreur de l’état du logement qu’il souhaite acheter. L’ensemble de ces certificats, établies aux frais du vendeur par un professionnel, attestent de la conformité ou non des installations de gaz et d’électricité, de la présence ou non de plomb (dans les peintures, dans les immeubles construits avant 1948 et situés dans les zones délimitées par le Préfet), d’amiante (dans les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997) ou de termites (dans les zones délimitées par le Préfet), de l’état des risques et pollutions (ex : état des risques naturels, miniers et technologiques ERNMT) et de la performance énergétique du logement.
Contre les vices cachés
Le vendeur a pour obligation de garantir à l’acheteur que son bien est vendu sans vice caché, défaut qui, d’après l’article 1641 du Code civil, rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou qui réduit tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas réalisé la transaction ou aurait versé un prix moins élevé.
L’acheteur qui découvre un vice caché peut recourir à la garantie pour vices cachés sous deux conditions :
- de ne pas avoir eu connaissance du défaut au moment de la vente.
- que le vice soit antérieur au moment de la vente, avec preuve par l’acheteur de l’antériorité.
Après la découverte du défaut, l’action en garantie pour vice caché doit être engagée dans un bref délai admis par les tribunaux entre six mois et un an.
Pour toute information complémentaire, notre équipe est à votre écoute pour répondre à toutes vos questions sur vos projets de vente ou d’achat immobilier. N’hésitez pas à contacter nos deux agences immobilières CENTURY 21 Auteuil Immobilier et CENTURY 21 Auteuil Seine par téléphone au 01 42 15 16 21 ou 01 56 07 16 21 ou par mail : auteuil@century21.fr ou auteuilseine@century21.fr